长沙新河三角洲国字号地王年内开工

　　许慧颖

　　“北辰地王”迄今仍只是一片开阔平整的土地，没有任何围挡与标识。

　　根据当地媒体朋友的指认，《第一财经》方能找到这幅于去年7月诞生的开创中国单宗最贵挂牌土地——长沙新河三角洲地块。地块周边如今还是一片高低错落的老旧小区，基础设施稍显滞后。

　　“还没到定价那一步，争取年内开工吧。”北辰长沙房地产有限公司的相关负责人向表示。

　　拍卖那惊心动魄的一幕已经渐成历史，而北辰在今后很长时间内则要面对千余亩土地的开发压力。

　　“地王”诞生始末

　　该地块的远景规划和区位价值几乎令所有的北京实力开发商们心向往之。长沙新河三角洲西临湘江，北依浏阳河，按照规划，未来三年长沙市政府将投资120亿元将其打造成长沙的文化曼哈顿地区，在此建设图书馆、博物馆和音乐厅。

　　此次出让近80万平方米(约1177.8亩)经营性用地。由于该地块建筑密度由 25％调整为≤20％；绿地率由＞40％调整为＞50％，原定于2007年7月6日举行的拍卖延期到7月24日进行。

　　截止到拍卖前夕，共有三家开发商支付了保证金，分别为世纪金源集团、金融街集团以及北辰实业()和北京城开联合体。拍卖当日也就是2007年7月24日上午9时，根据招标企业的报价，该地块拍卖起始价就由标书规定的46亿元调整为51亿元。10点拍卖正式开始时，起拍价已上涨到66.5亿元。

　　在接下来将近一个小时的竞拍过程中，战况十分火爆。而原本对该地块有相当大期待的长沙世纪金源在价格上涨到70亿元时放弃了。整个过程围绕着北辰、城开联合体与北京金融街之间展开。“北辰显然志在必得，好几次都是对手刚刚举牌他们就叫出了新报价。”一位亲历现场的表示。

　　最终，北辰、城开联合体以92亿元夺得胜利，溢出挂牌起始价约45.62亿元，接近翻番。

　　“地王”的忧虑

　　然而，伴随“地王”的诞生，惊讶、质疑、担忧也尾随而至。不得不说，这让长沙首度在中国地产史上落下意味难明的一笔。

　　“在北辰拍地的当天，新河三角洲周边的楼盘便开始进入了上涨通道。”当地媒体对“地王”所带来的影响如此表述。该地块的楼面地价约为 400元/平方米，而同期该地区的项目均价也不过才 000元/平方米左右，当时中心区最高档楼盘均价也未超过5500元/平方米。以拿地前和拿地后一周的价格来看，最高的每平方米涨了800元。

　　是年底，新河三角洲周边楼盘湘江北尚、君悦香邸以及天健·芙蓉盛世，新推价格均已超过5000元/平方米。北辰将来的项目要卖到多少钱，长沙百姓能否承受得起，该区域能否成为城市未来的CBD，这些都成为悬在长沙房地产界上空挥之不去的疑惑。

　　“北辰交到60个亿的时候都不想做了。”一位长沙业内人士透露说，可能是对于该地块的具体困难估计不足。据悉，这一区域原有造纸厂、化工厂、电镀厂、石油库等对城市污染较重的企业，属于典型的三类工业区。

　　随即当地政府一直很积极地斡旋和推动，成立新河建设指挥部，加紧周边的市政建设。此外，在长沙市重大投资项目“绿色通道”正式开通运行时，北辰新河三角洲投资项目领到了该市第一号“绿色通道卡”。

　　对于这样的坊间传闻，北辰长沙的相关负责人以“怎么可能呢？你从哪里听来的？”答复。他还表示该项目年内会开工。据悉，签下出让合同2个月后，北辰方面即成立了长沙公司。而在中国湖南企业站上，可以看到北辰长沙公司1月份发布的招聘规划设计部经理启事。

　　我们看到，在北辰2007年度报告中，关于长沙项目描述的字眼为“全力推进”。报告也指出，该项目面临的防洪堤坝与自然地坪之间的高差和地基问题如何解决，以及多业态、多物业如何规划布局等课题，使该项目也有着其他项目所不具有的复杂程度。

　　“地王”战略猜想

　　“其实，很多开发商去年高价拿了地之后都后悔了。”长沙思达房地产顾问有限公司总经理陈乐吾指出，他们事先没有仔细考虑市场，做定位，只一心想要到长沙这块价格洼地来掘金。结果地价过高，如果按照现在的市场情况做，完全有可能赔钱。

　　陈乐吾则指出，目前开发商一般采取两个办法，一是推迟项目入市时间，等待长沙房价继续上涨；另外就是改变规划增加商业面积，卖出高价。可以说，这个城市非中心区的地块居然能卖出一个天价，大约已经超出了所有人心理最大预期的数倍。

　　据了解，2006年长沙市住宅销售面积625.47万平方米，2007年销售894万平方米，假如未来销售仍有增长空间，假如北辰项目住宅有200万平方米，即使每年销售 5万平方米，也只占市场4.5％左右的份额，难度也不小。

　　并且如果以毛地价 400元/平方米推算，住宅起码卖到8000元/平方米以上、商业卖到每平方米万元以上，方能获得成功。但该区域未来几年的房价是否能够上行到这一位置仍不得而知。而目前该区域的商业不是很发达，但该项目的体量却又很大，如何支撑、经营等都是问题。

　　按照陈乐吾的分析，北辰只有以住宅微利切入市场，而把重头戏放在商业项目上才有可能获得较大利润。根据年度报告，公司今年将在已开展的前期工作的基础上，继续完成总体规划方案的报审工作。

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