鲁商置业国有商企转型样本

　　作为山东省国资委旗下最大的零售业集团——鲁商集团的子公司，从2010年下半年开始，频频出手大型商住项目。除济南、青岛等山东当地市场外，去年已将其城市综合体开发模式延伸至东北，在哈尔滨拿下总建筑面积达200万平方米的大规模地块。

　　在鲁商置业的开发模式中，城市综合体越来越占据至关重要的地位，这与鲁商置业和在商业地产方面的成功携手密不可分。

　　“鲁商模式”似乎也为国内其他大型零售业国企的转型提供了一种借鉴模式。

　　“鲁商”模式

　　2002年，鲁商集团在转制10年之际，开始涉足房地产，旗下的房地产公司在短短几年内便迅速发展到15家。2006年，鲁商将旗下的房地产企业进行整合，组建了房地产业二级集团——鲁商置业，房地产在鲁商集团的业务定位中愈发重要。

　　而在鲁商地产业务形成规模之前，以银座和地下购物广场为代表的银座零售业已做得风生水起，在山东各地开设了数十家银座零售店。“借力银座”成为鲁商集团介入地产领域的最佳途径。银座零售店在所在城市已经凝聚了相当高的人气。于是，鲁商集团开始在房地产领域发力，依托零售业优势，发挥商业的带动作用，开发商业地产和住宅小区，通过银座数码广场、“银座花园”等项目打造出了自己在山东市场的名气。

　　正是“鲁商”与“银座”两大品牌携手，缔造了独特的“鲁商”地产开发模式。鲁商置业往往会把综合体中的商业地产全部或者大部分直接卖给银座股份，由银座的专业团队负责招商、和运营。而鲁商置业在招商过程中，因为有了银座股份旗下零售业务的入驻，只需要负责一些品牌店和小型商铺的招商，商业地产方面能够迅速成型。

　　“一方面，鲁商置业可以为银座股份建造或提供经营场所；另一方面，银座股份的入驻可以完善房地产开发项目商业配套等设施，进而提高所开发房地产项目的商业价值和品牌质量。”山东经济学院房地产研究所所长郭松海曾这样评价“鲁商”模式。

　　鲁商置业内部人士表示，其在开发城市综合体时具有四大优势：一是团队优势，鲁商置业旗下下设山东银座久信房地产开发有限公司、山东省商业房地产开发公司，这些公司有着丰富的商业地产开发经验；二是规划优势，鲁商置地在做概念规划时，会与专做商业地产运营的银座股份充分沟通，在规划上少走弯路；三是资金优势；四是资源整合优势，鲁商集团旗下的餐饮、影院、零售、娱乐等多个行业，能够有效整合到地产开发中来，形成集团优势。

　　定位之惑

　　“在集团的定位中，鲁商置业以住宅开发为主，商业开发为辅，所开发项目中商业地产比重一般不超过三分之一，且基本以销售为主。银座股份的业务重点在零售业，强项是商业地产的持有运营。”鲁商置业内部人士向介绍。

　　从效益贡献上讲，鲁商置业的定位是效益增长型企业，对银座股份的定位是规模增长型企业。“房地产是资金密集型行业，规模增长型定位意味着更大的投入，而鲁商置业被定为效益增长型，意味着来自集团层面的资金支持有向银座股份倾斜的倾向。”分析人士认为，一旦无法得到集团层面的重点支持，鲁商置业在房地产扩张方面，原本能走得更快的步伐，可能会慢一些。

　　此外，鲁商置业开发的商业地产，大部分是以成本价出售给银座股份。这种与“银座”绑定的开发模式，在提高开发效率的同时，也对鲁商置业向全国扩张带来一定挑战。

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