时代地产降价卖房还债广州楼盘全线88折

2019-11-06 来源：黑龙江租房网

　　时代周报从时代地产内部获悉，进入月，时代地产广州区域内所有在售楼盘全线8.8折。与此同时，对于老客户介绍购房，实行总购房款的 ‰进行奖励。大有学习碧桂园全民营销的架势。

　　当大多数人以为时代地产会借助上市之机进行扩张，但是从目前来看，深耕广东的时代地产，依然以加速去化作为首要目的。

　　而与此相对应的，则是时代地产一直高企的负债率。由于上市前的奋力拿地，其负债曾在去年中期高达16 ％，而后通过上市融资，降至目前的9 ％，但是对于一家销售额刚过百亿元的上市地产企业而言，这个数据依然偏高。

　　虽然打折促销被指为营销噱头，但是其广州区域楼盘价格，已经超过月并未见任何涨幅。在201 年业绩发布会上，时代地产对外表示将销售预期目标调高至150亿元人民币，对于如何完成这个业绩，时代地产董事会主席兼行政总裁岑钊雄表示，经过201 年的加速土地储备，时代地产已经拥有21个项目，完成任务没有问题。这也就是说，时代地产并没有打算通过项目扩张来完成业绩增量。

　　“今年时代地产的主要任务是求稳，加速去化，不会急于扩张。”有广州某熟悉时代地产的业内人士表示，时代地产本来就是走低成本拿地、快速周转的稳健发展路子，加上其部分楼盘定价确实过高，同时碰上金融面的紧缩，无论从外部还是内部，都没有支持其高速扩张的理由。

　　月24日，时代周报就打折促销等相关战略布局问题致电时代地产，品牌部胡兴华表示，具体市场行为要咨询市场部，并同时表示，集团战略以年度业绩会管理层的表述为准。随后数次致电时代地产广州市场部经理郭庆海，但截至时代周报发稿时为止，对方未有回应。

　　制造营销噱头叫好不叫座

　　近期，在广州几个人流量较大的地铁站，增加了不少楼盘促销打折的广告，而时代地产的全线8.8折广告，成为了其中最吸引人的广告之一。该广告对外传达的意思是，时代地产借助2014上市元年的契机进行优惠，而且是所有时代地产旗下的广州楼盘全部8.8折对外销售。如此大力度的促销手法，一时间让人无法分辨是玩噱头还是真降价。

　　月2 日，时代周报前往位于同和地铁站不远的时代地产旗下楼盘时代花生II时，该楼盘并没有出现打折后的门庭若市，看房者并不是很多。售价方面，目前折后价在27000元/平方米。“这个价格和去年底差不多，基本没有涨。”现场有购房者在和时代周报聊起价格时表示。

　　时代地产位于番禺南村的另一个楼盘—时代倾城，成交量也没有变得火爆。从去年开盘至今，该盘的价值基本上保持在16000元/平方米左右。现场销售人员宣称在售楼盘已经基本销售完毕，“打折之后卖得很好，现在只剩几套了”。但是时代周报在阳光家缘上看到，从开盘至今，该楼盘去化却没有超过5成。

　　“这是个营销的噱头，实际上并没有大范围促销。”某代理时代地产多个楼盘的业内人士告诉时代周报，8.8折只是把部分楼盘的一些不好卖的单位拿出来促销，数量有限，而更多的则是按照原价出售，“主要是吸引人气。”

　　不过，从目前时代地产在售项目来看，去化慢已经成为资金回笼的最大障碍。时代周报在其官看到，目前广州在售的项目共有4个，分别为时代外滩、时代倾城、时代南湾和时代花生II。但其楼盘去化慢一直被业内诟病，以广州为例，除去上述两个主推楼盘之外，位于番禺的时代外滩拥有江景资源，2011年入市时因为总价门槛高曾一度出现曲高和寡的销售状况，目前该项目的去化率仍较慢。据其去年招股说明书透露，目前在售的该盘二期项目，截至报告截止日，预售面积为21762平方米，去化率仅为20％。

　　资金缺口近200亿

　　同时在拿地上，时代地产将延续其较低的拿地成本，而综观时代地产的土地储备，其中很大一部分来自于旧城改造项目。

　　据时代周报了解，目前时代地产持有20个位于广州市的城市改造项目，在这20个项目当中，其中有6个项目预计今年内可以实现改造和作为公司的土地储备，这些项目总用地面积大概521万平方米。但是由于旧改项目因为拆迁补偿等方面，建设存在一定的操作难度，因此150亿元的增长空间就被进一步压缩到了现有已经开发的项目上来。“旧改项目的动工时间确实还没有确定。”时代地产方面在回应时亦如此表示。

　　从实际融资情况来看，时代地产上市共筹集资金14.4亿港元，时代地产称，将募得款项的56.7％，约8.17亿港元用于新增项目及现有项目融资，包括潜在开发项目的土地收购及建设成本，所得款项的 . ％约4.8亿港元将用于付清重组契约下的部分未偿分期付款款项，剩余10％约1.44亿港元将用于营运资金及其他一般企业用途。也就是说，此番融资有助于改善财务结构，而无助于大幅降低负债率。从负债来看，包括银行借款、信托借款、未交付的土地出让金、工程款等款项加起来，目前，时代地产尚有近200亿元的资金缺口。

　　为此，2014年月1 日，时代地产发行2019年到期的2.25亿美元优先票据，年息为12.6 ％。时代地产表示，拟将该笔净额用于现有债务再融资、现有及新增物业开发项目（包括土地出让金及建设成本）融资及其他一般企业用途。

　　与此同时，标普预计，时代地产的项目数量在未来12个月仍然有限。规模最大的6个项目在其全年收入中所占比例将可能超过80％。“但是，任何一个项目交付的延迟都会显著影响其收入。”鉴于时代地产在广东省外的扩张问题上一直采取审慎态度，标普预计时代地产在未来年内依旧面临经营地区集中度的风险。

　　不排除继续降价的可能

　　2014年2月21日，岑钊雄在全年业绩会上透露，在去年合约销售额为115亿元的基础上，时代地产2014年的销售目标定为150亿元人民币。

　　“为了达成这个目标，也考虑到2014年市场会出现波动的情况，我们还是要掌握好市场，把价格定得合理一些。”岑钊雄表示。

　　而实际上，时代地产的某些楼盘价格已经出现虚高，定价并不合理。“像时代花生II，定价在27000元/平方米，这个价格就有点高。”在前述业内人士看来，在市场氛围和金融环境并不好的前提下，不排除时代花生II在未来继续降价的可能。

　　另外一方面，因为冲刺上市而造成的高负债率，通过上市融资手段，已经得到了一定缓解。时代地产财务总监兼执行董事牛霁旻早前表示，随着公司在去年上市以及利润大幅增长，公司的净负债率已从2012年的116％下降至9 ％，未来亦继续有改善的空间。对于未来的净负债率，其期望维持在70％的水平以内。

　　对于未来将如何保证业绩增长？时代地产方面表示，2014年有21个项目推出，“将使今年的销售额有一个比较好的保障。”时代周报在查阅其201 年业绩报表中得知，截至报告期内，时代地产正好有21个项目。这也就意味着，时代地产希望借助加速原有项目的去化来获得业绩上的增长。

　　而实际上，从时代地产上市至今的拿地情况也可略知一二。截至目前，上市之后，时代地产仅花16亿元取得珠海及佛山两幅地块，仿佛与火热的一线城市土地争夺隔绝。

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