中美房产哪里更值得投

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近两年国内房市泡沫严重，很多投资者把眼光投向了海外。有句让人印象深刻的那句电影台词：美国西雅图50万买独栋别墅,就够北京二环买俩厕所。北京已经进入了一套房单价超过500万的时代，而500万人民币已经快两个50万美金了，肯定可以在美国买到很好的、带花园和游泳池的大 house。事实上是不是这样呢？海外置业算不算靠谱的投资呢？

关于房价

中国人买美国房子，不外乎三个原因：

鉴于这些原因，通常中国人关注的美国房产，都是在相对较大的城市，相关配套完整，靠近好的学校（中学或大学）的 学区房 。为了让你对美国置业有一个直观的认识，假设您手上有相当于$100万的闲散资金想要用做投资，我们就以此为例来看看在中国和美国投资房产的差异。

$100万，大概相当于人民币660万，在中国 北上广深 的城市，能买到平米、大两居或者三居的新房，平米、20年左右的二手房，如果是在北京海淀、上海徐汇这种教育资源抢手的区域，有可能是更小、年代更久的房子。

那么，$100万在美国能买到什么样的房子呢？在美国地广人稀，生活习惯也不同，住独立屋（也就是国内所说的独栋别墅）的比例远远高于公寓。通常中国人买美国房子也是以独立屋为主，在中国买一套普通公寓的钱拿到美国就可以买个大好几倍的别墅，为什么不呢？那么$100万在美国到底可以买到怎么样的房子？

美国房产总体上不贵，房价中数在$ 0万以内，虽然纽约市中心寸土寸金，$100万美元的房产不吸引人，但是在其他的城市，还是很容易找到生活环境很好、房型漂亮，又价位合适的房子。

$100万在旧金山城区，可以买到4房、 卫、带阳台、花园、停车位，面积在200平米以上的独立山景房，如果你非要新房不可，$100万可以找到面积稍小，小区带游泳池、会所、运动场的新盘独立屋。如果在洛杉矶城区，$100万意味着4房、 卫、有花园露台地下室、停车位，面积是200- 00平米的独立屋，透过客厅的落地窗，可以俯瞰城市的风景。

最后我们要说说西雅图，（北京）二环俩厕所真的可以买到花园洋房吗？四个厕所换来的房子，会不会就是豪宅了？基本上，是的。$100万在西雅图买到 -5个卧室、 -5个浴室、有花园露台停车位，面积在 00平米以上的独立屋，如果你不太介意房子的位置，付出这个价格你就是带泳池豪宅的主人了。电影说得没错，同样的资金，不同城市买到的房子是很不同的。

买房对比

内饰对比

屋外风景对比

先要声明：这并不是恶意的对比（最让人失望的画面并没有出现在图片里）。一方面人口密度不同，另一方面中美的生活方式和对于房子的需求也不同。中国人喜欢强调产权，强调方便，美国人更重视空间、隐私和舒适感。所以，美国的房屋都是为长久居住而建，质量很好，美国很多房子屋龄都超过50年，有些豪宅甚至超过百年，以上图片也有屋龄超过50年的房屋，但是依然保养得很好，和新房相比毫不逊色，不论外观还是内饰都很新、很有质感。相比而言，中国的房产保养做得较差，20年屋龄的房子看起来已经很旧，接手以后不仅装修风格需要改变，房子的水、电、供暖等功能都隐藏着很多问题（开支）。

同样是100万美元的房产，买中国房子需要多支付房款10%左右的交易费用，房价增加到至少110万美元。买美国房子，要支付的费用在房款里扣除，交易过程有很少量费用支出，交易过后需要每年支付房产税，因此房价依然是100万美元。

在美国购房没有那么多隐含的不成文条款，但有人会说，美国有房产税，每年都要交，还不是一样。没错。美国的房产是私有制的，买到的房子是永久所有权，就连房子地下的资源和上面的天空都是房屋所有者的，购房的过程中，需要支付的交易税、增值税、经纪佣金等费用，都是卖家支付，作为买家需要支付仅是合同协商好的购房款和一般不到0.5%的交易费用，以及交易完成后每年的房产税，如果所购房产是公寓，和中国一样，需要每年支付几百到几千不等的物业费，其他没有任何隐藏的支出。如果您这$100万的房产，并不打算马上入住，那么房产可以委托管理、出租，好的房源无论是出售还是出租都是抢手的，租金的收益下面会谈到，收益很不错。

关于收益

说到收益，影响房产收益的因素大概如下：

经济环境可以由GDB、失业率、生产活动、物价等多个条件来衡量，不过整体简化来说，地产市场一般和经济环境挂钩。美国经济立足于全球市场，并且拥有全球最先进的科技创新中心，最发达的消费市场和最优质的教育资源。有规律可循，目前的美国的经济环境稳定，收益可预测。 政府政策会改变房地产市场的需求。比如有些地方政府提供帮助买家支付首付的资源，或者减税的政策，就会给市场带来更多买家。影响外国买家的政策较少。 利率对地产市场有直接影响，因为在利率上涨的时候贷款的费用更高，造成购房需求降低，相反也是。美国的利率是与政府分离的美联储设定，是对经济和市场相关的调整。美元国际货币，国内政治经济稳定，总体处于金融危机之后的复苏中，同时新兴经济体经济低迷和传统欧洲发达国家经济的重大不确定性，推高了美元币值和加强的美元的国际货币地位，利于资产保值升值。 人口布局包括人口数量、年龄、收入、增长率、迁移倾向等，这些数据影响地产市场的供求关系。中国人集中置业的旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图、芝加哥、波士顿、以及德州、佛罗里达等城市和地区，是全球性的科技创新，金融服务中心。高度发达的经济和以及教育，医疗等优质的生活配套资源，对这些区域地产的价格以及交易量形成有力的支撑。 地产开发太多造成供给过剩，那么作为自由经济的美国，价格就会降下来从而吸引足够的买家。在美国市场上买卖的房产多以二手房为主，超过90%，新盘开发远远不及中国那么多。 如果房价收入比太高，那么能承担这个价格的买家就会减少，市场需求量就会下降。 在美国，房地产的收益主要受这几个因素影响：经济环境、政策、利率、人口布局、供给和房价与收入的比例。

美国地产由市场调控，呈周期性波动。按照美国几十年的房产市场变化，差不多每 年一个周期。经过了年经济危机楼市回跌，懂得投资的人都可以看出，未来5~6年美国房价会持续稳定上涨。中国买家关注的几个城市，纽约、洛杉矶、旧金山、波士顿、西雅图是目前美国投资回报率较高的城市，而且未来将一直处于上涨趋势，上涨幅度在2.9%-8.7%左右。房价上涨快速稳定，租金的涨幅也很稳定。

目前在美国加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达到%。扣除持有成本和管理成本，净回报率平均在%之间。如果是在大都会区，相应就比较好租了，普遍的租金回报率在4%-10%之间。德克萨斯州的房租收益在美国居首，为10%至15%。若扣除税费等将近4%-5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%。总体上美国置业投资回报呈稳定上升的态势。

在中国，政府的政策有着很大的影响力。近年来由于房价疯涨，普通百姓怨声载道，一方面百姓买不起房，一方面政府为 去库存 （过多空置的房产无法售出）伤透脑筋，处于开发商不敢降价，百姓不敢买房的尴尬境地，面对未来的房产政策调控，房地产的发展趋势很难说。很多有国际经济观念的国人，开始想办法把地产资产转移，投资海外，保值增值，而美国从经济环境各方面来说，都是投资的好选择，因此成为投资者的首选之地，掀起了美国置业的热潮。

另外一个影响投资收益的因素，是汇率。有人说，人民币在贬值，那就是说同样的钱放到美国，现在就比以前少了，不划算。近三年，人民币对美金大概每年有5~6%的贬值空间，如果现在把资产变成美元，就意味着避过了未来会发生的贬值，是给自己的资产保值增值。

如果你在美国的房产刚好买在了一些名校附近，或者附近的科技公司刚刚上市，这些因素都会为你的房产带来更大的收益空间。

关于房产

刚刚其实已经提到了中美置业关于房产本身的不同，同样100万美元的房产，在中国买到的是100平方，高 米的空间，坐落在并不完善还脏乱的街道，在美国买到的是带花园草坪和游泳池的大house，推开窗就是4A级的风景。但除此之外，其实还有很多我们并没有重视的不同。

从居住品质上来说，有着非常显著的不同。如果是有移民的考虑，从生活标准上，美国要比中国整体高很多。从投资的角度，长期的收益很稳定。从留学的角度考虑，世界前100名的大学美国占4 个（2009年数据），进入常青藤也是很多中国父母对子女的期望。因此说，不管是投资、移民、还是留学，美国职业都是非常值得的选择。

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