幸福快乐地产适度参与资金博弈荐11股依依不舍

地产：适度参与资金博弈 荐11股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

近期我们针对前期发布的2014年中期策略与部分投资者进行了交流，我们整理了投资者普遍关心的问题，以问答形式进行呈现。

关于基本面：市场关注短期房价和市场走势。我们认为从购房者预期来看，目前行业已经处于观望的深水期，购房者降价预期越来越强烈，微观上门量数据持续走低。从开发商角度来看，尽管目前部分中小开发商已面临库存和资金压力，但从5月部分开发商小幅降价试水的情况来看，效果并不明显。我们认为目前已过了小步快跑的时机，而且即使中小开发商选择降价促销，由于目前处于市场淡季，上门量持续低迷，开发商需要付出更大的营销成本吸引客源。对于中小开发商来讲，待9、10月行业旺季，随市场大势降价去化或为明智之举。由于房价的调整配合信贷环境的改善，我们认为销量大概率在四季度会企稳。

关于政策：市场关注政策的有效性。我们认为在差异化调控的背景下，预计将有更多的城市施行救市政策，从温州和徐州的经验看，限购放开等政策仅能起到托底作用，但无力扭转基本面。我们认为限贷放开不符合高层控制投机性需求的指导意图，判断放开限贷的可能性较小。

关于房价：市场关注房价调整的阶段。目前看，房价的调整尚处于小打小闹阶段，下半年尤其是四季度，房价调整的压力将真正显现。我们认为开发商调价的压力主要来自三方面。首先，目前可售面积已接近历史高位，未来仍将不断增加，四季度压力最为显著。其次，开发商资金情况已不容乐观，年底完成销售目标的动力较强。第三，市场刚性需求对价格的弹性依然存在，若价格下降可刺激需求释放。

关于中长期探讨：市场关注建设均衡期的城镇化水平。从日本和美国的经验看，在快速城市化时期，房地产行业将经历快速发展并最终进入建设均衡期。日本在房地产市场大约在1970年进入均人口多、孩子多衡时期，城市化率为72%，均衡期持续时间为16年。美国在二战后1950年后开工量逐步下行，农民的日子越过越 红火此时城镇化率为64%，均衡期长度为10年。

关于估值和个股探讨：目前行业的估值确实已处于历史底部。与28个申万行业PE比较，当前板块估值水平排名第四（从低向高排序），为非金融板块A股整体估值的0.46倍，溢价沪深 00 5%。主要跟踪开发类公司PE在倍之间。板块相对估值和绝对估值均处于历史低位。随着IPO开闸，创业板指数承压，加上7月前2周重点城市成交环比上涨9%，同比下降6%，环同比较6月均有所改善，投资者短期可适度参与资金博弈带来的板块反弹机会。但由于淡季因素，开发商7、8月降价和推盘意愿均有所不足，基本面能否持续改善值得关注。

风险提示：销售持续下滑带来地产商债务违约的风险。