并以国际化专业化品牌化规模化的形象在业界柔软

鼓励民企进入须政策给力、补贴充分、不拖欠工程款

“缺钱”，年初在层公布了今年1000万套保障性住房的计划后，几乎所有观察者心里都冒出这个词。“保障这一目标任务的完成，年度投资大概在1. 万亿到1.4万亿元之间”住房与城乡建设部副部长齐骥也承认任务艰巨。在齐骥的资金拼图上，有8000亿元需要依靠社会资金投入。

而另一边，房地产行业全面调控，供需急速萎缩，国内数量众多的房地产企业直接面临生存危机，体积庞大的保障房蛋糕无疑是摆在眼前的救命稻草。但问题是保障房是否会成为下一个有稳定回报的投资领域？

经济适用房是香馍馍

“广州今年有 00多万平方米的保障房开工，但主要是政府主导，民营企业没有机会参与。”星河湾董事长黄文仔表示。其实从去年开始，参与到保障性住房建设的房地产企业不断增多，单个项目的投资额也逐步跃升到10亿元的规模，开发商布局保障房似乎有燎原之势。“开发商看重的还是经济适用房或者是保障房代建，都属于可以快速周转产品。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，在开发商眼中，只要政府不拖欠工款，这就是一笔非常稳健的投资。

2010年9月，通过竞标以总承包方式参与深圳市光明新区整体保障房项目的开发，建筑面积5 .96万平方米。该项目由政府出资，招商地产收取代建管理费。同年10月，金地发布月报，公告其首次参与保障房项目建设，通过公开竞标，以代建方式取得了深圳市龙华扩展区项目。

中金公司分析师张松表示：“这种施工总承包形式的保障房开发，企业可以获得 %~6%的收益。”在他的研究中，现行的保障房开发模式主要有5种，除了施工总承包外，还包括提供服务、投资开发、限价开发、城市综合开发五种模式。几乎都是政府出资，开发商提供服务与技术；或者开发商成立项目公司，投入资本金外加开发，政府则有回购保证。在张松的研究中，这些开发模式的回报在 %~10%之间。

虽然回报率无法与商品房项目相比，但在调控严苛、商品房开发风险增大的背景下，为政府代建保障房无疑是低回报低风险的稳健投资，而且又可以获得政府资源以及道德口碑，何乐而不为。

怕政府拖款

“今年这1000万套保障房是新开工面积的1/ 以上，这是企业生存的必须选择。”大连万达董事长表示，但他强调开发商参与建设保障房，最重要是政府收购的时候能兑现资金。他表示，有些民营企业建设保障房，在交房给政府后，建房资金要好些年才能要回来，这会挫伤社会资金参与热情。

“主要看建的是什么类型的保障房。”华南一位主管保障房的政府官员向记者表示，如果开发商为政府代建的是经济适用房或者双限房，资金回笼根本不成问题，这两类只要销售完毕，政府即可回笼资金，“也就不存在拖欠工款的客观因素”。“我们认为两类保障性住房比较有投资空间，一个是经济适用房，一个是城市危房改造。”绿地董事长张玉良向记者表示。今年绿地计划将投资的 0%用于各地的保障性住房项目。

经济适用房的吸引力主要在于资金周转速度快，通常项目周期都在一年半左右。而且更容易获得银行支持，无论贷款比例还是利率优惠都是商品房项目不能比拟的。广东某房地产企业董事就表示，“有些项目的自有资金比例可以在20%以下”，只要开发商控制好成本，回报还是相当可观的。

因此齐骥也表示：“经济适用房和两限房的建设资金，主要由社会机构通过市场运作方式来解决。在1. 万亿元当中有5000亿元左右是通过这样的方式解决掉的。”

公租房成鸡肋？

在1000万套保障房中，还包括160万套廉租房以及220万套的公租房。在住建部的计划中，廉租房需要政府“买单”；公租房则计划采取政府主导，社会参与的模式。可是在许多社会资金的眼中，公租房领域还没有成熟的模式。

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