还未供暖的日子柔软

近期珠江新城的一手豪宅项目成交屡见“日光”和“夜光”，从6月初开卖的保利中达广场，再到上周悄悄进行内部销售的凯旋，以及近一周创下签约86套业绩的中海花城湾，发展商从预热到开盘都显得格外低调，而且多半是趁着夜色悄然发售，但其成交却好得令人产生限购解除的错觉。如果说保利中达广场尚有性质帮它在“限购”市场中护航，那么其他两个动辄上千万元级别的豪宅楼盘，为何突然逆市受到追捧？

上周四，记者亲临凯旋新世界·广粤尊府正南向临江楼王产品内部客户专场，售楼部现场早被客户和销售人员围得水泄不通，签约中控台仿如战场，此番热闹场面令在场的媒体为之一惊。莫非内部客户专场有额外大优惠让利买家？据记者了解，该组团的平层洋房破顶价近11万元/m2，“最低”也要7万多元/m2，再乘上每套190~ 00平方米的建筑面积，入门价最低也要1 00多万元。单从价格上看，比周边几个在售一手项目并没有明显优势。当中令他们置业热情高涨的理由又是什么呢？

合富置业首席市场分析师龙斌表示，今年6月以来，随着降息和各地微调信号的释放，对整个房地产市场都有所带动，但并不是所有改善型物业产品都卖得好。目前最受买家追捧的高端改善型物业要具备下列三种条件，一是项目所占土地资源和景观资源均有稀缺性，且定位为顶级标杆豪宅物业，像凯旋新世界和即将开售的侨鑫·汇悦台；二是由知名大房企在成熟核心地段开发的项目，且价格定位对比同板块有明显优势，譬如中海花城湾项目；三是可避开“限购”束缚的高性价比产品，如保利中达广场。即便在5年以后，珠江新城仍是广州顶端豪宅物业的核心区域，以目前板块内在售高端物业的定价来看，未来5年仍有较大幅度的升值空间。

在记者看来，央行降息和“限购”微调信号对珠江新城豪宅出现回暖，也仅是推波助澜作用。从整体成交看，真正催促豪宅客户入市的反倒是产品性价比，如设计精巧、60多平方米可变成小别墅产品的保利中达广场，其产品性价比超出众多买家的期待，而价格却在预期之中，自然成交畅旺。豪宅客户不断提高的心理预期价格和对珠江新城升值潜力的看好，也促使其迅速出手。诚如珠江新城某高端项目老总所言，“逆市推盘，如果不能给买家价格或产品素质上的惊喜，发展商就需要承受销售业绩上的惊吓。”

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