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三亚楼市步大盘时代 房产商暗战揭序幕

离2010 年春节还有4 个月，可是“暗战”却已经徐徐拉开了序幕，竞争是残酷的、激烈的，海南的淡季比以前紧张了许多，在海南房地产市场中谁能占领营销渠道谁便是“王者”。

海南外销型市场特征决定了谁占领的销售渠道谁就拥有了客户，2007 年半山半岛的成功营销制造了三亚市营销层面的标杆，自此三亚市各个开发商在营销层面展开了激烈的争斗。2009 年初的雅居乐清水湾的震撼亮相，使得三亚市房地产营销进入了白热化时代。传统的淡季不再是策划销售的“咖啡时间”，各个项目都在为春节销售旺季的到来做准备，都希望占领三亚营销渠道的高地。

半山半岛已经对2010 年春节的营销计划做好的初步方案，凤凰水城也进入2010 年春节营销的计划，清水湾延续着大营销计划，雅居乐企图独占海南旅游地产的“鳌头”。争抢最激烈的就是户外广告，尤其是高速公路上的“T”牌。自从2007 年半山半岛入市后，三亚市半数的户外均被半山半岛的信息覆盖，半山半岛占领的三亚传媒。清水湾强劲入市，通过对道旗及机场的媒介占领，成功地超越了半山半岛，成为“泛三亚”区域第一大盘。众多小项目已经淹没在大盘的信息战略之中，他们的生存只剩下了“价格”。

2010 年春节竞争将及其残酷，因为三亚已经进入了大盘时代，众多大开发商纷纷进入三亚，三亚成为中国旅游地产的经典市场。半山半岛、清水湾、富力湾（查看地图）、香水湾、鲁能三亚湾（动态 户型 相册 地图）、凤凰水城等项目继续着2008 年的疯狂。策划开始前置标志着三亚房地产市场的竞争异常激烈。

暗战2009，将成为未来几个月三亚房地产市场幕后的主题，这一“暗战”也将决定2009 年谁将成为三亚的“王者”。

7月份供应量为7.29 万平方米，与上月持平

2009 年7 月批准预售商品房7.29 万平方米，与上月持平。

从目前供应结构看，三亚房地产市场上主要是以纯住宅为主、酒店式公寓及产权式酒店。户型二房占一半以上，海景房以大户型为主，而市区以过冬养老候鸟型为对象以中小户型二房、一房为主。但根据三亚住房总体规划，未来三亚主要供应酒店式公寓产权式酒店为发展为方向，控制住宅发展，同时加大经济适用房、保障住房建设让三亚本地人有其所居，使更多的人能享受到三亚这种稀缺度假资源，也是促进三亚经济持续发展，减少公共设施压力。

市场存量大，消化周期较长

截止至2009年7月30日，商品住房结转可售面积166

.80万平方米，其中上年结转可售面积137.99万平方米。1--7月批准预售商品住房40.86万平方米，实际登记销售面积72.99万平方米。可以看出，市场存量逐渐减少，市场压力稍微得到缓解。目前三亚市区可开发的区域已经很少，供应量将逐渐减少，在不久的将来就会呈现供不应求的局面。

小户型成主推产品

09 年1--7月，三亚批准预售商品房中依然以小户型为主，无论按面积计算还是按套数计算，随着户型面积增大，其占有的比例越小。

1--7月批准预售商品房的户型结构按面积计算以80-90 平方米所占比例最大，面积为9.64万平方米，占总批准预售面积的23.60 %;按批准预售的套数计算，以小于或等于60 平方米所占比例最大，共1151 套，占总批准预售套数的23.44 %。

三亚新推小户型产品占市场主导地位，迎合够购房者需求，是市场畅销产品。相对三亚这类旅游度假型城市来看，房价居高临下，小户型产品总价较低，符合人们度假、投资需求，成为大部分购房者首选。

中高端产品成为市场主流

2009年1--7月份批准预售新建商品住房按面积计算以9000-10000元/平方米价位所占的比例最高，面积为11.94万平方米,占29.21%;其次为7000-8000 元/平方米，占23.93 %。按套数计算批准预售的新建商品住房以9000-10000 元/平方米所占比例最高，批准预售套数1507 套,占30.69%;其次7000-8000元/平方米，批准预售套数为1098 套，占22.36%。可见中档商品房的供应量较大。

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