北京楼市供需比1威武

北京楼市会淡定下来的 刚需的你也一定要淡定

大家都看到了北京楼市的疯涨。但我觉得，这种“涨”里其实包括着许多无奈。这是因为，这种上涨不是有效需求增加的结果，而是*渠道不足、货币政策宽松等各种因素综合作用所致。

*近卖房的体验，也加重了我对后市的看淡。中介告诉我：“买方有个请求，希望你能同意他先支付定金，以后等他把自己的房子先卖了再给你补齐首付。”可以说，这类现象*近已很普遍，它反映了刚改群体的支付能力不足和今后新房市场的上攻乏力。

没别的买只能买房

这波市场热度，无疑是*和投机者炒的。

之所以炒房，由于没别的可炒，*渠道匮乏而且*不理想。之前一直讲金融创新，但是风险依然令人生畏。*近中晋系被查，又把互联金融推向了风口浪尖：许诺19%的年化*，到头来能拿回本金就不错了！而且，截至今年3月，出现跑路等问题的P2P贷平台已达38.2%，现在敢往这里投钱的人愈来愈少了。

同时，去年以来降准降息所释放的流动性，也起到了推波助澜的作用。除家电、汽车等贬值性产品，多数产品都在涨价。这又促使房价上涨的预期更加稳固，进而吸引了部份资金重新流入北京楼市。为防止资产缩水，许多人需要用房产锁定资产价值，高端市场尤其如此——人们购买豪宅，并不是为了*获利，而是为了资产保值。

后期再涨已显乏力

如果分析后市的话，豪宅市场基本可以疏忽。因为，就豪宅而言，新房的市场需求已在很大程度上得到了满足，而二手房的交易量则非常的小。我们看到，有的豪宅标价两三千万，但*终有价无市，挂一年都卖不出去。

就*而言，富裕人群更倾向于购买新房而非二手房，因此*豪宅会遇到周转不灵的问题——房子越贵，周转期会越长。豪宅这种周转不灵的特点，致使*者不愿把钱放到这里。即使有人冲动地投了一套，他绝不会再投第2套。此外，近年来许多富裕人群在国内配置房产的意愿也在降低，许多人转而将国外市场作为关注的核心。

可以说，豪宅市场的交易和租赁市场都很平淡。人们*房产，主要还在刚需和改善，而改良市场又是核心。所以主要看这两个市场。

就刚需而言，工资收入是房价的主要支撑。但在当前经济气候下，工薪阶层涨薪很难。即便是许多经营尚好的企业，在没有获得更多利润而租金等成本反在增加的情况下，公司利润率其实是在下降的。国企的状态一样不容乐观：今年月，国企利润总额2226.1亿，同比降了14.2%——不要忘了，这可是在去年大幅降薪的背景之下。

而在新居市场，刚需盘较低也要3万，90平米1套房也要270万。这个价格，多数刚需已要靠“啃老”了，双方父母协力才能委曲为新家庭购房或只是支付首付。所以说，刚需市场虽然基数大，但继续上攻的动能是严重不足的。

改良市场*空间相对大些，但现在购房人也在趋于冷静。这一点，从*近几周的二手房带看率直线下滑就能看出来。刚改需求端产生了质的变化，如果已有的房子卖不出去，多数人是没有能力购买目标房屋的。卖方要等买方先卖了才能交易，这种需要等待期的刚改模式正变得越来越普遍，交易周期在变长。春节前，出售方一般还不愿考虑这种模式；而现在，即使你接受这类模式，也很难顺利卖出去。

可以说，“换房”占比高、支付能力下降，制约了刚改市场继续上行。

因此，北京房价在涨，但我不看好它的持续性。炒房本钱高企，炒家越来越少，市场在趋于冷静。当然，长远来看，北京、上海这样的国际化都市，楼市出现大风险的可能性很小，因为毕竟聚集了全国的富裕人群和各行精英，人口和财富的流入效应足以支撑现有房价。 

刚需慎入新房市场

北京的新居主要为改良性需求而建。尽管有些楼盘为刚需设计，但太高的价格却让刚需无力购买、改良无心购买。这类不伦不类的楼盘，前景堪忧。

就一般的刚需而言，进入新房市场需要慎重。

当前，北京新居价格高企，一方面是由于地价居高不下，另一方面也受到政策的影响，比如两限房。为弥补限价房致使的亏损，需要抬高地价，而这*终推高了新居的本钱和售价。其本质，是让许多新楼盘承担了“社会”。由于包括了为两限房做贡献的成份，新居价格实际上产生了偏离。也就是说，你买了新房如果再卖，会发现卖不上价，由于作为二手房卖家你必须剔除价格中为两限房所做的贡献。

这种叠加的压力，改良人群为了获得旧房所没有的功能、配套，愿意也有能力承当，但刚需没有必要背负。因为你既承担了高价的压力，还面临剔除政策所致本钱后的损失。

同时，在通货膨胀、收入缩水的情形下，生活本钱高企也不容忽视。较低的社会福利水平，又造就了刚需购房族抗风险能力的持续不振。各种不确定事件、生老病死等等，都极可能给刚需族带来现金危机。

因此，刚需没必要寻求一步到位，应主要考虑二手市场。北京的旧房中90㎡以下的小户型很多，适合头次置业。我年轻时住的旧房，就是一个70多㎡的小三居，没有客厅，中间只有一个小小的饭厅，洗手间也很小。这种房子不适合改良，但我觉得刚需住还不错。房子价格低、压力小，可以买来先住；等事业发展了，经济条件改善了，那时再换。

而且，北京二手房市场也有许多价格低，有待研究和发现。

（邢彪）

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