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中国十年后房价何去何从?涨跌情况引业内猜测

编者按：中学阶段我们写过《20年后的我》这样的作文，人们对未来世界的猜想活动一直没有停止过。尤其是关系着百姓生活的房价走势问题，每个阶段都会有相干的预测，2013年的房价走势如何？五年后、10年后的房价如何？带着对未知房价的猜想和探索，整理了相关的言论和观点，仅做参考。

观点1：国家统计局原局长:房价上涨趋势10年内不会逆转

国家统计局原局长邱晓华2012年12月9日表示，房地产行业的黄金期仍没有结束，未来房价不会*。他是在当天的国盛证券2013年度*策略报告会上做上述表述的。

“涨价趋势仍将延续”

邱晓华认为，政府对房地产行业调控构成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存，明年房价将安稳上升，不会*也不会*。邱晓华认为，随着住房政策的完善，居民保有住房的本钱将会上升，这有利于抑制投机性住房需求；而另一方面，政府加强保障性住房建设，对于稳定供给会起到积极的作用；较后，前期高*带来的存量还需要时间消化。

他认为综上所述，房价*的可能性很小。

此外，邱晓华认为中国的工业化和城市化没有结束，对住房的需求就始终存在，中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长时间供应都存在偏紧的状态，这对房地产行业有较大的支持。

邱晓华表示，只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。

邱晓华当天还在会上表示，2013年将是中国经济温和复苏之年，其中*对经济的贡献度将会上升。

“政府干预经济过多”

作为国家统计局原局长，邱晓华在昨日的演讲中分析经济过往的情势时，还提及政府在过去的经济生活中干预过多。

邱晓华把这种干预过量归结为两类“强势”和“挤出”：强势的增幅调控，挤出了市场机制的作用；同时强势的国有经济，挤出了民营经济的作用。不过，他并不认同完全的市场机制是较好的。他说，不能靠政府干预，但也不能完全信赖市场。

此外，邱晓华在演讲的开场说，在经济跨越式增长的“中国奇迹”中，有统领群体、国企职工、农民工、企业家4类群体值得尊重，其中首先是“统领群体”。

观点二：10年后中国房价缩水10倍

中国房地产这个巨大的泡沫已经大到谁也不敢捅破的程度了！核心怕泡沫突然爆裂，社会就会剧烈震动。所以才会出台限购令等政策。目的只有一个，让泡沫越来越小，等小到可以控制的程度再让它爆裂。

小到甚么程度就是可以控制的那？专家的意见是，等到在较高点购买房子的这些笨蛋都把贷款交齐了。等到人口高峰期过后两个家庭只有一个孩子这样房子也就不再紧缺了，到那时每个家庭*少应该有三套房子。随着物价的高起，工资水平也会增加。当物价涨而房价不涨的形势发展到第10个年头的时候(2022年)再看房价就没人觉得贵了。泡沫也就小到了可以控制的水平。而房价也不会剧烈的下划。这样一来买高价房的人也就不会闹事了。银行资产保住了~！社会也安定了~！少有不同的是房奴这十年过的惨点。不过你们为国家的崛起，社会的安定做出了自己的贡献！

十年后房价：从怎样看到怎么办

国家统计局原局长邱晓华先生近日表示，房地产行业的黄金期仍没有结束，未来房价不会*。他的主要论据是，中国的工业化和城市化没有结束，对住房的需求就始终存在，中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长时间供应都存在偏紧的状态，这对房地产行业有较大的支持；只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，这个阶段可能10年以后才会到来。

应该说邱先生的论断并不出奇，不但和民众的共鸣是基本一致的，也与*先生等其他牛人的观点接近。这就糟了。对资产品的估值达到高度一致的时候，常常也就是拐点邻近的时候。近的如白酒股，从茅台到酒鬼，怎样看怎样让人爱，怎么看都支持连涨十年，结果一个塑化剂就让骄子变弃儿。稍远的如股市，我早说了，现在看到1000点的和当初看到10000点的，都是同一拨人，这拨人那时候喊出的口号英气干云，乃至我现在都记得，正所谓“估值的天空没有尽头”。

而如果以股票估值方法看，内地房地产市场其实已经远超6000点水平。以房租*来讲，现在北上广深等一线城市一般在2%乃至不到的水平。如果把房地产看成是股票类资产，那末它的估值对应市盈率大概是50倍。以北京为例，一套3百万元总价的住宅，月租金4五千元，以五千元算，年租金不过六万元。即使买着全款不计利息，也要50年收回本钱。目前沪深300股指平均市盈率是多少？十倍不到！这等于说，如果房子买的目的不是“真爱型”的自住，那末就已是纯洁博傻：赌还有一个比自己笨的傻瓜以更高价格接手。

不止于此。由于内地目前其实不征收房产税，如套用25%的企业所得税税率计算，一线城市的房租*只有1.5%或更低，这将对应着60多倍的PE估值！

还在谈黄金十年吗？醒醒吧！与6000点时期股市上一片无惧高市盈率的唱多声比对，抚今追昔，何其相似乃尔。

附带着，我要提醒各方大神的是，身在中国国情之下，就不要妄语国际经验。要知道，自改革开放肇始，这是真正意义上的第1轮商品房价格上涨，所有的*者，包括*先生，也包括邱晓华先生，都并没有经历过一个完全的周期。饶是学富五车或者*从业，您的认识起点和普罗大众其实是一样一样的。所以，在怎么看十年房价的问题上，我的看法是，就长时间看，房价只涨不跌的情况不可能延续，社会的共识一定是错的。这其中，即使是北上广深，也一样没有例外。

怎么看之外，还要有个怎么办的预案。

讨论怎么办，需要设定一个讨论的基调，12月4日的核心政治局会议精神再适合不过。会议已经明确提出，今后经济工作要以提高经济增长质量和效益为核心。在增进内需问题上，会议的措辞已从固定资产*更多地转向了消费。强调“加快培养一批拉动力强的消费新增长点”。如此可知，如果一任房价如同控了盘的庄股一般一路上扬不回头，不管借口是城市化也好，或者人多地少也罢，只要大众愈来愈穷，开发商越来越富，消费成为我国经济支柱的几率只会愈来愈小，已下跌了十年的消费率，还会再跌十年。

我的看法是，从目前各地楼市出现的反弹正着看，下阶段房地产调控目标宜有所调剂，政策需要进一步明确宣示，绝不容忍出现新一轮泡沫。一方面宜反复明确楼市调控不放松，明确最少对一线城市及热点城市的“限购”政策不放松，既要压住价格，又要抑制太高的换手率，不让降息等“稳增长”措施成为楼市虚火重燃的“导火索”。另一方面也宜承认三线和4线城市的发展需要，引导资金支持地方经济建设。

但调控政策在新阶段宜追加些新的调控工具，例如，就房产税这个被谈论若干年的政策，给出实施时间表。毕竟，众所周知的是，房地产仍关系地方政府“钱袋子”。只要地方政府觉得“钱紧”，就会不时做出些摸索核心政府底线的事情来。与其如此，倒不如早些昭示未来就房产征税的计划安排，给地方政府一个念想，借此也可重构我国房地产的估值体系。

总而言之，房地产兹事体大，需要警惕，再警惕。其归宿应近乎“资本密集型制造业”，不应成为对资源吸附力过强、毛利率太高的特殊行业。环顾整个世界，一个国家的经济雄起必须有实体经济雄起作为底子，没有哪一个国家是靠炒作房产的纸上富贵实现富裕社会的。

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