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　　2018费用里的玄机（上）

　　都说一家优秀的企业，首先要具备良性的制度和管控能力。而房企三费（包括销售费用、管理费用、财务费用）费用率，正是能够从侧面看出房企管控水平的一项重要指标。

　　销售费用指企业在销售产品和提供劳务等日常经营过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费等；管理费用是企业为组织和管理企业生产经营所发生的费用，一般包括职工薪酬、折旧费用、办公费等；财务费用指企业在生产经营进程中为筹集资金而产生的各项费用。

　　而3费费用率，是指销售费用+管理费用+财务费用，再除以营业收入，通过这个指标能够看到房企的管控能力是否有待调整。3费费用率越低，说明企业的管控能力较强；3费费用率越高，说明企业的管控能力较弱。

　　通过wind数据、企业财务报告，中国地产选取2018年总营业收入在50亿以上，且主营地产业务主要在内地的A股和港股上市房企，剔除数据重复和数据不全的上市房企，形成最终的100家房企三费费用率样本。

　　谁是最“省钱”的房企？

　　从以上表格可以看出，2018年，中海地产和广宇发展是最“省钱”房企，费用管控能力相对较强。

　　凭仗央企背景、高效的管理、融资本钱较低等优势条件，中海对销售和管理费用的把控能力较强，在2018年营收总收入达到1717.8亿元的情况下，中海三费费用率仅为4.1%，远低于样本房企14.3%的平均值。并且，在房企整体3费费用率上升的情况下，中海2018年三费费用还小幅度降低，2017年中海三费费用率为4.39%

　　而排第二位的广宇发展，则是另一种企业样本——企业规模较小，房地产开发业务量小，经营稳健不盲目扩大范围，融资意愿不强，企业的销售、管理及财务费用较少。

　　在土地获取减少，项目媒体广告、市场推行活动费等营销费用减少的情况下，2018年广宇发展销售费用为8.74亿元，与去年同期相比减少29.82%，而管理费用为3.17亿元，与去年同期相比减少4.67%；但因费用化贷款利息支出增加，财务费用增长较多达到了1.6亿元。不过在此消彼长以后，其2018年的三费整体支出同比2017年仍缩减了2.8亿元。

　　广宇发展三费数据来源：2018年年报

　　除此之外，从整个房地产行业来看，面对市场的调剂，鉴于土地成本越发高企，不少房企都在控制3费支出，有些企业甚至启动用管理换效益，加强内部管理能力建设，并把其作为重要年度绩效考核指标之一，将为增厚利润起到一定作用。比如保利地产、京投发展等企业。

　　以京投发展为例。2018年，京投发展推行“控成本”理念，据当年年报数据显示，在预算控制方面，京投发展年初预计营业收入为78.92亿元，完成计划的101%；预计3项费用5.94亿元，实际发生4.67亿元，完成计划的79%。实际上，2018年京投发展以5.9%的3费费用率跻身前5之列，较之于2017年6.49%，降低了0.59个百分点。

　　而一些房企在寻求发展的进程中，需要资金的支持，在整体融资难的大环境中，其融资本钱必然会上升，扩大规模的同时，管理和销售的费用也会随之增加，致使三费费用率处于较高的水平。

　　财务费用增加到相对较高水平，企业净利润就存在被腐蚀风险。以首创置业为例，2018年三费费用率为20.14%，其中财务费用率就已达到12.19%，高额的财务费用致使公司利润空间被挤压——2018年首创置业实现净利润19.23亿元，同比下跌8.98%

　　此外，首创置业在利息支出增长33.7%的情况下，其资本化利息支出减少了5.9%，此举令首创置业2018年利息费用增长93.7%，项目范围支持不了庞大的利息资本化范围。.

　　一些范围房企之所以没有进入TOP20，业内认为，是因为企业规模巨大，员工人数，推盘数量庞大，产生的广告、营销策划、员工薪酬等一系列的管理和销售费用较高。

　　金科地产三费 数据来源：2018年年报

　　以金科为例。据公开资料显示，2018年销售费用率最高的房企便是金科地产，达6.21%，金科在2018年的销售费用达25.68亿，其2017年的销售费用为18.07亿，同比上升41.7%，而其主要原因系金科2018年销售规模大幅增加所致。其次是新城控股，销售费用率4.19%。此外，走在规模扩大路线上的融创、建发、奥园等房企的销售费用率均较高。

　　近7成房企三费费用率上升

　　结合wind数据、公然资料显示企业三费费用率、公司财报来看，2018年上市房企三费费用率整体小幅度上行。通过100家样本房企的三费费用率，从上文表格可以看到，这100家三费费用率平均值为14.8%，较之于2017年权威机构公布的14.27%的平均值，提高了0.53个百分点。

　　整体来看，2018年，房企三费费用率的分布呈中间多、两头少的态势——3费费用率为5%及以下的企业有2家，5%-10%之间的企业有38家，10%-15%之间的企业为33家，15%-30%之间有20家，而30%以上的企业有7家。

　　结合2017、2018年年报，和wind数据显示，较之于2017年，2018年近7成房企三费费用率处于上升趋势。房企三费费用率指标上涨，意味着管控难度在加大。费用管控能力需要提升的房企还有建业地产、上实城市开发等数十家，它们的三费费用率均超过20%

　　近期不断的云南城投，和老牌粤企合景泰富，三费率都突破了30%，刚刚重组完的大悦城地产2018年三费费用率也到达了28.5%，而2018年不断“卖卖卖”的泛海控股3费费用率更是超过了50%

　　较高的3费费用率致使建业地产净利率较低。2018年建业地产销售费用为11.88亿，销售费用率为8.04%；管理费用为15.52亿，管理费用率为10.5%；财务费用为2.26亿，财务费用率为1.5%，若将20.75亿的资本化利息记入财务费用，2018年其财务费用率为15.56%

　　较2017年上升6.5个百分点。销售费用率与管理费用率明显高于标杆企业，这也意味着建业地产未来在管理运营方面尚有较大提升空间。

　　尽管一些房企排名位于前列，且三费费用率低于同行业，但3费费用率较2017年也都有所上升。比如位列第六名的滨江团体，其2018年营业总收入为211.15亿，但因新增楼盘增加，团体销售费用比去年同期相比激增99.31%，达到了3.07亿元，加上因利息支出增加而同比激增211.92%的财务费用，2018年滨江集团的三费费用率定格在6.0%，比2017年4.38%三费费用率，高了1.62个百分点。

　　这也间接影响了滨江的净利润和现金流——数据显示，2018年冲击千亿目标折戟的滨江团体，实现归属于母公司所有者的净利润为12.21亿元，较上年同期下降28.62%

　　滨江团体3费 数据来源：2018年年报

　　一样，位列前十名之列，2019年以来，不断“买买买”、并被“踢出”上证50样本股的绿地，2018年6%的3费费用率，较之于2017年5.15%，也高了将近1个百分点。数据显示，绿地2018年营业总收入为3487.32亿元，销售费用、管理费用、财务费用分别占比2.12%、2.71%、1.16%。其中，财务费用变动幅度最大，与去年同期相比，增长幅度高达158.36%

　　绿地控股3费 数据来源：2018年年报

　　招商蛇口2018年三费费用率略有回升，当年期间费用率为6.3%，较2017年4.88%同比上升了28%，主要是由于其2018年的财务费用有大幅度的上涨。不过，长期以来，招商蛇口的期间费用率一直处于行业低位，2018年虽有所上升，但与行业相比，仍有明显优势。

　　为何7成房企三费费用率上升？亿翰智库认为，一方面，银根收紧，国外融资本钱随着人民币利率的下调；信托受资管新规的影响收紧，融资空间进一步缩减，利息支出增加，企业的平均加权借贷成本上升，财务费用率增加。另一方面、随着企业规模扩大，开发在建在售的业务量增多，销售和管理的费用增加，终究致使三费费用率上升。

　　值得注意的是，企业三费费用率与净利润率此消彼长，随着销售、融资、管理本钱的不断上升，以及项目利润水平的下滑，如何有效控制本钱，这对企业来讲，颇为重要。

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