一周楼评万科保利之战背后的区域考量

2020-01-15 来源：黑龙江租房网

　　如果说，今年石家庄城市发展中，哪些事情可以影响未来三年？不用说，四面开花的房地产市场，一定是对整座城市整体架构有重大意义的事件。而首当其冲的助推器，一定是土地市场的火热。

　　上一周，栾城装备制造基地的四宗土地拍卖，再一次刷新了人们对于一线房企壕气冲天的印象。短短半年时间，曾经被当地人视为“荒蛮之地”的许多区域，都成了一线房企厮杀布局的战场。

　　与此同时，由此带来的热销，再一次将许多新兴区域，变成了购房者们疯狂被收割的处女地。不管是保利时光印象还是万科新都会，同区域、同产品，同户型，甚至价格都不相上下的项目，同一天开盘，由此带给购房者无尽的选择难题和纠结。

　　而从土地市场到新房市场，都预示着，市场确实在有所回暖。但能否之久回暖？一轮新的约谈在悄然展开，这让市场意识到，无论如何火爆抑或回暖，稳定是压倒一切的决定因素。

　　今天，老杨继续作客100.9《家有好房》，谈一谈上一周的事。

　　1、保利时光印象和万科新都会同时开盘

　　背景：

　　据公众号《石门楼市》爆料：保利时光印象24日有个示范区开放的活动，不过对于开盘一事只字未提。

　　有意思的是，2 日晚上，朋友圈不断刷到这样的消息：

　　万科新都会临时通知，明天早上9点开盘，由于竞品的原因，本次不排卡，14 00元价格顺销，价格有所下调，预计推出170套，两室紧张。更耐人寻味的是，在万科新都会这个通知过去短短一两个小时后，保利时光印象通知意向客户们“周五8点 0分选房”。

　　从价格上，保利时光印象两室优惠之后成交价在1 800元/㎡左右，三室优惠之后成交价1 400元/㎡左右。万科新都会均价14000元/㎡左右，部分房源优惠后只有1 700元/㎡。

　　老杨观点：

　　实际上，在年初的时候，我们就曾预测，今年会有许多区域，项目同台竞争会集中爆发。此次万科新都会和保利时光印象两大品牌房企的同台竞争，可以看到，其竞争的白热化已经非常明显。

　　首先看两个项目的基本情况：

　　保利时光印象，总用地面积为100851㎡，拟建设16栋住宅楼，2座幼儿园以及一栋商业楼。其中时光印象西区1#、4#、6#、7#住宅楼，东区5#、6#、7#、8#住宅楼均为装配式住宅。东西区共计规划 000余户，可容纳近万人。

　　万科新都会规划建设11栋住宅楼，1栋综合楼，1栋幼儿园。其中，4#、5#、6#住宅楼首层为商业，12#楼为幼儿园，1 #楼为综合楼，整个小区共计规划2000多户，可容纳6000余人。

　　从此次开盘户型上，保利时光印象户型涵盖88㎡、104㎡、118㎡，125㎡。万科新都会户型为89㎡，115㎡，此番还同步开放了1 5平的样板间。

　　从项目规模和产品户型看，保利时光印象略胜一筹。

　　而从交通、配套、物业服务等方面看，两者相差不多，交通和物业服务上，万科新都会略胜一筹。

　　从价格看，保利时光印象两室优惠之后成交价在1 800元/㎡左右，三室优惠之后成交价1 400元/㎡左右。万科新都会均价14000元/㎡左右，部分房源优惠后只有1 700元/㎡。价格上相差不多。

　　其实，在周末的时候，也有粉丝问我这个问题，到底选保利还是万科，大家都很纠结。这也说明，在这一片区，已经成为众多刚需购房者眼中的热点区域。

　　不过，个人认为，从价格角度看，目前这两个项目的价格已不具备太多优势。接近1.4万元/平米的价格，其实已经开始逐渐超过购房者对于这一区域的价格预期。

　　老杨认为，刚需购房者可以从区域、交通、教育、项目、价格等各方面进行考察，多方对比，选好自己最中意的房子。

　　而随着各区域均成为热点区域，新热点区域的新项目，肯定是抄底的最佳时机，一旦过去，价格上涨是必然的。从东三环区域的价格变化也能看出这一趋势。

　　2、栾城装备制造基地土拍

　　背景：

　　5月24日，石家庄栾城区公共交易资源中心公开出让4宗住宅用地，总出让面积18.69万平方米，总成交价10.56亿元。

　　观点地产新媒体了解到，四宗地块均位于石家庄装备制造产业园，拍卖原本于上午9时出让，后延期至下午15时，最终包括碧桂园、万科在内的房企均是此次土拍的赢家。

　　（2019）015号地块成功出让，由河北碧桂园凤凰置业有限公司以29200万元竞得。

　　（2019）016号地块成功出让，由联合体：石家庄万科房地产开发有限公司、石家庄创世纪房地产开发有限公司、石家庄合润房地产开发有限公司以29000万元竞得。

　　（2019）017号地块成功出让，由石家庄市财茂投资开发有限公司以18500万元竞得。

　　（2019）018号地块成功出让，由联合体：石家庄万科房地产开发有限公司、石家庄创世纪房地产开发有限公司、石家庄合润房地产开发有限公司以22920万元竞得。

　　老杨观点：

　　今年以来，在石家庄的土地市场上，已经上演了多个区域轮番抢地的现象：正定新区、天山公园附近地块、东北二环、以及如今的装备制造基地。可以说，一线房企在石家庄的拿地高潮一波接一波，实在是让人目不暇接。

　　首先，我们从全国市场的角度，分析一下，为什么一线房企频繁在二三线城市拿地。

　　据我国自然资源部通知要求，各地2019年住宅用地供应“五类”调控目标为：

　　（库存）消化周期在 6个月以上的，应停止供地； 6至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　从这个数据来看，2019年石家庄市住宅用地供应 8.2 公顷（约合507 .45亩），比2018年住宅用地供应 41.60公顷（约合5124亩），同比减少了0.99%，由此再对照“五类”调控目标，石家庄的（库存）消化周期应该在18个月左右，相当于一年半的去化期。

　　恰好是这一数据，让更多一线房企看到了石家庄市场未来的潜力。

　　当然，这只是一方面，另一方面，近期，政策“微调”城市数量增加，抢人大战持续升级，且有从一二线城市向三四线城市蔓延的趋势。多个热点城市继续加码人才政策，包括南京、大连、西安在内的多个城市在人才落户、购房补贴、生活补贴、配套保障等各个方面都加大了引进力度。一城一策、因城施策的楼市方针成为大趋势。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，今年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个，力度与数量都刷新了历史记录。特别是在二三线城市，人才落户、购房补贴等政策可以用“井喷”来形容。

　　第二，我们再回到栾城装备制造基地的区域热度上，加上此次万科、碧桂园、国控和联合体房企的进驻，这一区域已经有6家一线房企，其中永威和融创地产两个项目已经有了雏形，尤其永威地产的项目预计将于近期入市。显示出，这一区域未来的发展潜力。

　　如果从热度分析，这一区域的产业聚集和人口聚集已经成型，目前缺少更加便捷的交通配套和教育医疗配套，一旦六家房企入驻，相信不久的将来，这里也将成为新的产业和居住热点区域。

　　第三，单纯从购房角度来看，新的热点区域的诞生，吸引的不仅是一线房企的扎堆入驻，未来城市配套也会尽快完善，相信未来两到三年内，这个区域的城市生活将没有问题。对于购房者来说，首次开盘的项目一定是最适合的，希望大家抓住机遇抄底购房。

　　、住建部再次约谈热点城市

　　背景：

　　据新华社报道，住建部近日对最近个月新建商品房、二手房价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4座城市进行预警提示。

　　其原因在于，近个月此类城市新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。类似预警，体现了中央对于高房价继续管控的导向，是“房住不炒”政策思路的体现，也有助于后续各地房价稳定政策的出台。

　　对于这四个城市来说，其房价上涨有不同的特征。其中对于佛山而言，佛山今年月份全市房价为1 025元/平方米，相比去年水平有较为明显的同比上涨，上涨幅度为18%。尤其是近期在一些政策松绑的预期下，以及粤港澳大湾区建设的概念下，此类城市房价有所反弹，炒作现象增加，进而需要积极进行管控。

　　苏州近期出台了两次政策收紧内容，尤其是针对苏州园区等进行了管控，这和此类区域新房项目不多、二手学区房炒作有关。类似政策出台也是为了有效抑制房价的上涨，对于稳定市场买卖行为有积极的导向。

　　对于大连来说，此前土地市场表现过热，很容易受到管控。单纯从国家统计局的房价指数看，大连的一二手房价格指数增幅并没有过于靠前。当然这也说明一点，即考核此类城市房价涨幅，会综合各类房价指标进行系统考核。从逻辑上说，大连近期土地市场交易回暖或也是被监管的一个重要因素。

　　对于南宁来说，从近期房价指数等数据看，排名总体靠前。比如说4月份南宁二手房价格指数环比增幅在70城中，排名为第5。而此前几个月，即去年12月份到今年月份，排名分别为1、2、和1 。基本上属于比较靠前的排名，这也使得其房价稳定的需要明显增加。

　　此次住建部对于此类城市的房价预警提示，说明房价管控工作一直没有松懈，这也使得各地需要积极出台稳定房价的措施。尤其是近期苏州做了一个较好的表率，对于核心区域房价炒作过多的领域积极进行了管控。预计后续此类城市也会有房价管控政策的出台，这对于打击炒房炒地现象有积极的效应，也体现了稳地价、稳房价和稳预期的调控决心。

　　老杨观点：

　　从此次住建部队4个热点城市的预警，显示出：中央对于楼市稳定的坚定决心，只要房价一有抬头，就一定会被遏制在萌芽阶段。稳定为主的市场将成未来很长时间的主题。

　　但在老杨看来，稳中有升，应该是长期房价的主要趋势。

　　为什么这么说呢？

　　上一次的置业私享会，老杨曾经做过解释：

　　第一，卖地收入依然是地方政府财政收入的主要来源。

　　地价并没有因为市场的冷清而降低。部分区域的地价甚至和同区域部分项目房价持平，说明房企看好石家庄市场。

　　第二，随着产品品质的提升及拆迁成本的增加，房地产开发的固定成本有所上升。

　　地价上涨，工人工资上涨、建筑原材料价格上涨，以及拆迁补偿成本上涨，再加上房地产企业融资成本增加，房地产开发成本肯定要增加，在此情况下，所增加的开发成本是必要转嫁到房价中。

　　第三，城市红利越来越多，大基建成为拉动中国经济新的引擎。

　　以往投资、消费和出口，是中国经济的三驾马车，但现在投资已经趋于饱和消费升级较为困难，出口相对较难，于是基础设施的大规模投资与建设，成为拉动中国经济的新引擎。

　　于是，城市的基础设施建设更加快速，相关配套加快完善，为大家的生活、工作提供了越来越多的利好。