美国置业流程

2019-12-22 来源：黑龙江租房网

　　Step 1 确定购房目的

　　投资者首先需要确定这套房子是用来自住还是投资？因为买房目的不同，挑选房产的标准也不同。如果是自住，需要慎重考察房产的现有状况，包括所处社区、周围环境、配套设施等问题；如果是投资，更多考虑的是租赁市场及未来升值。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便于出租的房产。

　　Step 2 锁定购买区域

　　美国城市化水平较高，买房并不是离市中心越近越好，而是要看房产所在的社区情况。美国房屋质量普遍很好，现在的价格有优势，而且是永久产权可以世代持有。美国购房要缴交房产税（地税），通常在房屋市场价的1%到 %左右。如果用来投资，合适的地段将相对会有稳定的收益。但如果延续国内等着房价上涨而“炒”房的思路，就要好好考虑了。当然这样的可能性不是没有，只是需要提醒投资者要有敏锐的眼光。此外中国投资者需要扭转几个和投资国内房产不同的思维方式。例如美国人方式中的城与乡的概念，这就涉及到了房屋地段的选择。比如中国人喜欢市中心的楼盘，认为生活便利，却不知老外对市中心的概念和国人大相径庭。再有比如国内的人都喜欢新房子，而实际上美国新建屋占房屋市场的比例很小，很多房屋都是几十年历史甚至上百年的也不鲜见。改变传统的思维模式有助于投资者能寻找到适合长期投资的房产。

　　Step 选择房产经纪人

　　通常在美国购房尤其二手房时买卖双方都有代表自己利益的经纪人、律师，有些还需要会计师和中介人。买家一般不需要支付经纪人的佣金。此外美国对于房产经纪人有严格的法律约束，很少会出现欺诈的现象，这些专业人士的存在最大程度上保护着两方的利益不被侵犯，也就是说即使你对美国房产不是太熟悉，如果找到可以信任经纪人、律师，交易的安全性还是有保障的。所以对于不了解当地情况的买家来说，通过专业的经纪人进行交易省时又省心。

　　Step 4 贷款申请

　　中国人在美国买房可以申请贷款，但是申请难度相对较高。如果想要贷款买房子，买家需要先拿到给出的贷款预批信（pre-approval letter），确定自己能够贷到的金额之后，再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间，卖家可能没有耐心等你。目前，大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款，这也是他们在当地购房的优势，因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。

　　Step 5 签署购房合同

　　当你遇到心仪的房子，则可以签署正式的购房合同。此时，买家需要支付首付款，首付款的比例根据不同项目而有所不同。买家支付的这笔资金会存入第三方监管账户中，直至顺利交房，这样保障了买家资金的安全。

　　Step 6 房屋检查

　　房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。如果购买二手房，在签订购房合同之后，一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查，并且出具房屋检测报告。此次众筹的项目Chandler Oaks是新房，所以在流程上会简单很多。

　　Step 7 产权过户调查

　　在签署购房合同大约两周后，美国专业的产权过户机构会进行过户调查，主要调查卖方的产权是否清晰，确认没有问题之后会出具产权过户文件。因为有专业机构把关，在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。

　　Step 8 购买房屋

　　在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房，贷款机构会要求买方在过户之前购买房屋保险。除了基本的保险项目，在自然灾害频发的地区，还需要投保一份自然灾害险，例如美国南部地区要加保飓风险，加州要加保地震险等。此次众筹项目Chandler Oaks也会需要购买火险，该保险已涵盖在物业管理费中。

　　Step 9 产权过户及备案

　　在拿到产权过户文件后，大概两周左右的时间，买方就可以拿到地契。买家的相关信息也需要在地方政府站注册备案。地方政府的站半年左右会更新一次，备案完成后买家可以随时登录当地政府查询自己名下的房产。

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