上海楼市趋势大调查

　　分析楼市，无论业内或者业外多习惯采用区域划分法。读者所熟知的包括以环形高架道路划分的内环区域、中环区域和外环区域。另外一种划分，即以板块来划分，上海楼市可以细分为100余个板块。每个板块的价格走势、交通规划、新盘和老楼盘的供应成为研究房产发展规律和广大购房者置业的绝好参考样本。

　　本次趋势调查，即选择了内环内、黄浦江畔的南外滩板块，因为它是传统居住区核心内，新兴滨江势力的代言者；又选取了闵行古美板块，因为它是轨道辐射区域的典型化身。

　　这是一次有趣的比对，也是一次客观、贴近民生的调查，更是一次置业的公正建议。从中，相信大家可以寻求到一些了解楼市趋势的简单方法论。

　　楼市趋势调查之1

　　南外滩异军突起

　　随着外滩一体化工程的逐步实施和2010年世博会的临近，南外滩又再次成为众人关注的焦点。而今年上半年，即将开盘的上海滩花园和浦江公馆则成为最大的亮点。“较之其他滨江板块，南外滩滨江板块的价值显然被低估了，”戴德梁行住宅部董事伍惠敏坦言，“而处于外滩一体化工程和世博的利好辐射下，南外滩前景相当看好。”

　　内环供求矛盾

　　相关数据显示，2008年到2010年，上海商品房竣工规模依次为2800万平方米、2600万平方米和2700万平方米，而根据上海每年约 00万平方米的新建商品房销售规模预测，未来三年上海新建商品房将仍然处于严重短缺现状。

　　其中，内环内的供求矛盾则更加突出。数据显示，2006年和2007年内环内的供求比分别为0.87：1和0.5 ：1。另一方面，内环内的成交均价却由2006年一季度的17995元/平方米提升到2007年第四季度2581 元/平方米，涨幅高达4 ％。

　　以静安区为例，其代表楼盘静安豪景在近半年里价格始终在不断攀升，目前 .6万-4万元/平方米的单价也依旧饱受追捧。另外，在2月份市场一度出现降价销售的不景气情况下，东海园依然成交了 0多套，其地处北静安板块，无论从产品品质出发，还是地段和周边配套， 万元/平方米以上的价格着实得到了市场认可。

　　再以境外客较多的虹桥古北板块为例，区域中的代表楼盘皇家花园和御翠豪庭的成交价都达到了4万元/平方米以上的价格，而成交客户中境外客人都占据到50％以上的比例。这些买家看中的除了产品本身的品质之外，更多的还是无形的地块价值。

　　被低估的价值

　　在静安、古北等市中心板块都已经开始缺乏发展空间的时候，黄浦区还有一个价值至今仍然被低估的区域——南外滩滨江板块。当一江之隔的陆家嘴滨江板块出现叫价1 万元/平方米、北外滩出现叫价6万-10万元/平方米、同属于世博辐射区的新天地板块出现售价10万元/平方米的高端物业时，南外滩的房价却仍处于每平米 .2万元/平方米的阶段。

　　南外滩滨江板块位于外滩风貌区和世博会址之间，规划建设成为集文化娱乐、金融贸易、旅游休闲、生态居住为一体的繁华区域。从外滩滨江板块的发展历程以及现状来看，波澜不惊的南外滩楼市地位开始逐步转变。较之其他滨江板块，南外滩更具有浓厚的历史价值和人文背景，而其与外滩、世博左右逢源的独特位置优势，更是前两大板块所不能超越的最大热点。未来区域价值在规划利好中将被重新评估，前景颇为看好。

　　随着2010年的世博盛会进入倒计时、外滩一体化改建工程的正式启动，处于世博和外滩两大辐射圈的南外滩板块发展滨江高档居住区的轮廓已经初显，正逐渐挑起“外滩源”的大梁。

　　开发商竞逐

　　目前，已经有华润集团、绿城集团、中建集团等品牌开发商进驻南外滩滨江板块，南外滩董家渡地区将建为滨江高档住宅板块的规划正在逐步实现。

　　从项目上看，无论新秀浦江公馆、即将收官的上海滩花园还是已经售罄的金外滩花园，都是拥有一线江景的高品质项目。尤其是即将于上半年上市的浦江公馆项目，还未开盘就已经积累了相当的人气。

　　尽管目前南外滩作为顶级物业的板块配套还不是很完善，但业内人士普遍认为，如果规划顺利完成，假以时日此地价值必将像陆家嘴等滨江板块一样崛起。“除了可以利用稀缺景观资源、规划、生活配套等之外，还可以更多合力塑造提升楼盘综合品质，充分挖掘区域升值潜力，进一步提升板块的市场认知度，缩小与其他外滩滨江板块的价值差距。”伍惠敏说。

　　楼市趋势调查之2

　　古美楼市坚挺上扬

　　随着市场观望的加剧，笔者认识的媒体从业人员李瞻考虑出手买房了。当他坐着轨道一号线，来到南方商城附近的古美地区，准备进行着自己的淘房计划之时，却“郁闷”地发现，古美的房子还是如此“高价”。不仅如此，前些天在上看中的两套位于古美的次新物业也已被人捷足先“摘”。

　　李瞻的疑问来了，“楼市打折、二手房松动”，不时听说的“利空”信息似乎与古美楼市并不沾边，那么，究竟是什么，使古美楼市能够在如今略显惨淡的楼市之中，还能持续保持坚挺呢？

　　从基本面来看，便利的生活配套及交通配套、优质的社区扎堆集结、稀缺的新房供应，这些能够保持楼市“坚挺”的元素，古美地区确实一个都不少。

　　示范区魅力

　　早在上世纪90年代初，紧邻徐汇区的古美板块就已成为了闵行乃至整个上海市重点住宅开发区域。

　　根据闵行区的住宅发展规划，古美地区是同位于春申、七宝两大板块的示范型居住区。在古美，这个现代化示范居住区的新建商品房面积将达到240万平方米，其中细分有龙茗与古龙两大居住板块。前者以金汇豪庭这类楼盘为代表，小高层融合低密度住宅为主。后者以融合小高层、高层、多层及独立别墅于一体的多元化居住为特色，突出板块的现代化和高品质。江南星城、蔚蓝城市以及刚入市的东苑古龙城二期“古龙·尚居”等是该板块的代表楼盘。

　　目前，古美示范居住区已经完成了超过150万平方米的住宅开发量，其区域多元化配套已十分完善和成熟。地理位置上，其处于中外环间，闵行南七宝体育公园板块的东侧，因此，配套跨域大，且丰富多样，如南方商城、家乐福、麦德龙、百安居、古美实验中学等就近配套加上西侧的闵行体育公园、银七星滑雪场等邻近配套。

　　次新房倒置

　　东苑、城开、中星，众多上海本土楼盘品牌在古美地区开发了大量的商品房，这使得古美地区的，品质相当不错，重要的是，市场需求长期旺盛，因此楼市向来保持坚挺。

　　万源城在去年2月首度开盘时，其10000元／平方米的开盘均价便引来议论纷纷，认为价钱太高。如今，万源城的房源价格已经达到了1 000元／平方米，主要是面积在1 5平方米左右的三房和170平方米左右的四房。

　　新时代富嘉花园最近推的一批房源价格也已上升到了14000元／平方米，粗略计算，两房总价就已接近150万元。

　　此外，由于古美板块内在售新房较少，而且次新房源位置普遍要比新房略好，因此，古美区域内次新房与新房会出现一定的倒置状况。

　　位于龙茗路顾戴路附近的江南星城目前的二手房单价普遍达到了14000—15000元/平方米。毗邻莲花路地铁站和南方商城的南方城是古美地区价格相对最高的房源，目前次新二手房的成交单价达到了16000—17000元／平方米左右。

　　老上海移民

　　古美板块如今吸引了来自上海市区的“老上海人”以及一些在漕河泾等园区内工作的“新上海人”的置业青睐，可谓是新一代的“移民板块”。

　　这其中，“老上海人”的客群基础相对较为稳定，这些“老上海人”大多是从长宁、徐汇、闵行其他地段等搬迁而来，主要是一些有着刚性婚房需求与改善型需求的人士，就经济实力而言，这些自住客要买徐家汇等市中心地区房源还有差距，所以不少人就选择了闵行区最靠近市中心的古美板块。

　　目前，顾戴路美食一条街已经小有气候，在晚间经常是灯火辉煌、热闹非凡；龙茗路商业街的改造计划略晚于顾戴路，但现在店铺已经基本开业，沿街商铺更为居民提供了休闲、娱乐的便利。

　　目前，古美楼市的新房主要集中在万源城、古龙尚居、新时代富嘉等，其中，万源城在今年下半年还将有新的公寓房源推市，而后两者的推盘量则相对较小。因此，从长远来看，古美地区的新房还将保持一定的稀缺性。

　　作者： □王巍立 黄乐 戈允佳

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