中银国际一线城市房价过热的几点冷思考DG

中银国际：一线城市房价过热的几点冷思考 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

一线城市房价过热的几点冷思考2016年伊始，在三、四线城市持续去库存背景下，出现了部分一线城市房价过快上涨的现象，这引起了各界高度关注。其原因较为复杂，既有供应不足等经济基本面因素，也有宽货币、加杠杆等金融因素，甚至伴随着少量骗贷等行为的发生，但究其根源还在于货币金融等总量去库存手段难以解决好我国房地产市场发展的结构失衡问题。未来，既要避免一线城市楼市过热，酝酿新的风险，也要做好统筹，促进房地产去库存和产业升级、城镇化推进、金融稳定之间的协调发展、良性互动。对银行业金融机构来说，要高度重视骗贷等套取资金行为造成的不良影响，做好前瞻性应对。

试探了几次后一、一线城市房价过快上涨原因多种现象表明，近期一线城市房价确实过热。2016年1月，上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，同比上涨24.9%；北京新建商品房成交均价为29370元/平方米，同比上涨38.9%；尤其是深圳自2015年4月以来持续领涨全国房价。2月，深圳新建商品房均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12%。主要原因是：

（一）一线城市供应不足是基本背景相比全国大部分城市，一线城市不仅去库存压力较少，甚至有供应不足的压力。

根据供需比（该指标等于统计年限内住宅用地规划建筑面积总和与统计年限内住宅销售面积总和，通常认为供需比大于80%表示供给大于需求）来衡量全国去库存的压力和水平，可以发现，2015年底，一线城市供需比为71%，小于全国98.3%的平均水平，更远小于二线和三线城市103.5%和120.3%的供需比水平，表明一线城市供应相对不足（图2）。具体到北京、上海、广州和深圳四个城市看，2015年底，这四个城市的供需比分别为69.5%、71.8%、55.3%和26.6%，离80%的供需平衡线分别存在着10.7%、8.2%和24.7%和53.4%的供应不足缺口。