周纯限购限贷下中小房企发展已经没有选择余.源泉

复地投资集团CEO周纯（邓宇/摄 金融界站图）

金融界站讯今日，主题为“房地产转型之惑：求解有效性”的博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会在海南三亚召开。金融界站在现场为您全程图文直播。

复地投资集团CEO周纯认为在资金紧缩，限购、限贷的背景下，小房地产公司发展实际上没有选择，整个中国打压房地产，从多种方面进行限制，房地产要融资，上市公司或者非上市公司，实际上融资的渠道已经局限了。

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常常离家呆在治疗所周纯：我们现在和大家一样的是面临比较紧的环境，特别是是，除了比较难贷之外，贷款的用途也限得非常少，我们举一个简单的例子，我们过去在对项目进行评估的时候，贷款杠杆率，你用了杠杆投资的效益就很高，内部回报率上升很高，不用杠杆，现在由于资金的使用大大的受到了限制，所以用杠杆率和不用杠杆率在我们内部，如果严格按照国家用款的用途，杠杆率和杠杆率之间如果一个项目有25%左右的内部回报率的话，这个项目用杠杆和不用杠杆只有2个百分点，这个说银行给你的贷款是没有意义的，在这个环境下，如果真正要做好一个投资，再用银行的贷款就不合算了，要把这个效果提高，提高杠杆率只有一个办法，就是建渠道。因为信托的用途相对比较容易，比如给你5个亿，真的就让你用5个亿，没有说什么时候用，什么时候不能用，什么时候还，没有那么死，我们对资金的用途，用什么产品，不同的环境下如何调整杠杆的使用率。

另外，正因为面临这样一个情况，从复地和复兴的体系来看，如何用好资本，如何把优质的资本用到我们的项目中来，我们想了更多的办法，比如我们成立了不同的资金，有一个叫“信号”，从去年到今年已经融资，私募资金已经做了近50、60亿，我们复地除了这个也做了各类的私募基金，大概做了近20多个亿，这个规模仍然在不断发展。我们在寻找的是一个从社会上募集资金，然后嫁接到我们的项目上。

昨天我们会议上听到钟教授在会议上提出来一个选择，在这样紧的环境，的确作为小的房地产发展商实际上没有什么多选的，因为发展很难，我们作为复地为什么现在退市，也是因为刚才李总在前面讲的，整个中国的政府打压房地产，从多种方面进行限制，所以房地产要融资，从上市公司也好，非上市公司也好，实际上融资的渠道已经很小很小了。复地为什么要退市，因为我们有很大的母公司，复兴的资本非常多，在过去如果是上市的环境下，我们复兴的钱很难拿到复地，退市后不涉及有关上市规定的要求，所以我们可以随便用资金，这是一个，我们自己调整了自己。

对于中小发展商来说，怎么办，我也想了想，最好的办理就是联合起来，你自己的项目靠你自己做很难做了，今后若干年都很难做，这个时候你把你的项目拿出来和大的发展商合作，大的发展商在选择项目过程中也面临资金的问题，它对项目的考虑肯定更好，这样一般的项目也不会去看，你说拍卖当中流拍率很高，很多项目没有溢价，在这样的环境下，大的发展商要寻找资金充足的，要寻找更优质的项目，这个时候如果我们能够合作就能够共赢了。如果你在一定时间再不做就会面临很大的困境，怎么样寻找合作的契机就是我们中小发展商要寻求的路子。

还有一种就是我们昨天在会上听到的，就是退出，钟教授那天讲的，实际上房地产发展到最后，属于金融，特别在追究这个环境下，应该要把你的项目，你的资本交给专业的公司来看，像我们这种产业基金，为什么会管得比较好，因为接触的项目很多很多，优中选优，如果把一部分的钱集中起来，你的一个亿和两个亿是不能做事的，在房地产中，那就结合起来，这样可以做更大的项目，更好的项目，这样从投资的资本的效率来说会大大的提高，这就是我对如何面临这样环境的看法。

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