不动产合同生效条件拳

不动产合同生效条件

在生活中，进行买卖的物品通常有动产和不动产之分，不动产如土地、房屋交易的时候，需要签订不动产的合同，而且合同生效需要与动产所区分的不同的条件。这些条件是哪些，具体又是怎样的呢?

在《物权法》之前，我国的司法实践中，对于不动产合同的生效要件，大致可分为三个阶段：

1、不辨别物权变动与买卖合同。

1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条中规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。1988年最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第85条中规定：财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权还没有按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行;如果协议不能实行，给对方造成损失的，应当负赔偿。1990年2月最高人民法院在《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中指出：签订房屋买卖协议以后，提出消除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法还没有成立。一方反悔是允许的。1992年2月最高人民法院在《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中答复：要求办理契税或过户手续的地方，还应办理该项手续后，方能认定买卖有效。这一时期，尽管有时认为登记为房屋买卖有效的条件，有时认为登记为房屋买卖成立的条件，但总是将买卖合同是不是成立有效与所有权是否转移混为一谈。

2、辨别买卖合同与所有权的转移，将登记作为所有权转移的生效要件。

1999年12月最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(1) 》第9条中规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。这一规定明显将合同是不是有效与所有权是否转移区分开来了，但认为办理登记手续为物权变动的有效要件，即凡规定应登记而未登记的，物权不产生变动。

3、承认登记为所有权转移的对抗要件。

2002年7月最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条规定以下财产不属于破产财产：尚未办理产权证书或产权过户手续但已向买方交付的财产这1规定表明，已向买方交付的财产虽然未办理产权证书或产权过户手续，所有权也转移归买方，而不属于破产企业所有的财产。(注意：2007年6月1日施行的《破产法》无此规定)

2004年11月最高人民法院《关于人民法院民事履行中查封、扣押、冻结财产的规定》第71条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部份或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有错误，人民法院不得查封、扣押、冻结。第19条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部份或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结

。上述规定无疑表明，过户手续是不是办理并不是所有权是否转移的生效要件，交付即实际占有为物权变动的外在表象，登记只是具有对抗效力。