调控年遇涨价年多营销模式家居依然雄起威武

调控周期，在重庆该如何买房？

那天一个区县远房表亲，急匆匆的托亲戚发给我“老家的房子卖掉才拿到钱，就想在重庆买套房以后给孩子住，又听说房价要跌，现在买还是不买？急死人了！”

看来这一轮调控真是见了成效！！

当然，这也是互联的气力，传播迅速，穿透力强！

现在舆论有个特点：要唱多，大家跟着唱，要唱衰，也都是一起衰。

究其缘由，其实是主动思考的人太少。互联时期，复制粘贴重新组合，简直不要太容易，同质化信息多如牛毛，各种APP获取你的习惯后，不断推送重复的垃圾信息给你，制造你的焦虑！

真正有用的观点和资讯却越来越少。

作为生长在韭州的韭菜，周围处处是镰刀，你就没有感到很危险吗？

对房子这个事，我认为最怕的就是跟随在羊群里“人云亦云”。

重庆过去很多年房价没有怎么涨，长期横盘或下跌，但仍有很多房子，是赚钱的！问题的关键，你会挑吗？

哪种房子买入风险最小？

①自己会住的

②更容易出手的

③一些具体特征

01自己会住的房子

很多炒房文章总给人灌输说“买房子不能看自己喜欢的，要看接盘侠喜欢的”，这句话对吗？

不全对，房子是买来住的，首先你自己得愿意住！

什么样的房子自己会去住？这其实就是房子的“自住逻辑”，核心是三点：

（1）生活半径（出行距离与时间本钱）

（2）配套齐全（学校、地铁、医院、超市）

（3）住着舒心（物管、品质）

生活半径

适合自己的才是最好的，你说你在杨家坪上班，非要去中央公园买，那里是好啊，可惜不适合你。或你在石桥铺上班，你图便宜跑去渔洞买个洋房，舒适吗？

不舒适！

生活半径是自住需求的第一要素，是决定你生活舒适度的本质，如果每天花2小时以上在上下班路上，我认为你的成功之路都可能因此被耽搁。

（成熟区的工作岗位最密集，新区大多是新兴产业，这其实是很多人争论选成熟区还是新区的分歧点）

配套齐全

字面意思，一套房子除地段本身，他所附带的社会资源配套将影响居住的体验和房屋价值。

具体比如学校、地铁、医院、超市、餐饮、公园、商圈、电影院等等。

重点是地铁、超市、学校、餐饮。

我看过很多二手房，发现只要兼具了这四个基本点的，都挺宜居，二手房也往往比较活跃。

住着舒心

在出行半径适中、配套基本齐备的情况下，就要寻求精神层面的需求，有钱就可以上豪宅，一般有钱就品质轻奢，钱少点就是刚需，再没钱就只能租房。

固然，对应的，就是带给你享受上的不同。

比如物管，如果要保安全副武装巡逻车库的物业，按新盘看，物业费少不了3块51平；

比如品质，你想要抬头仰望星空，就得阳台大，视野好。

你喜欢招呼亲朋，就得客厅大，最好有一个流行的大横厅，而电梯间、入户大堂一定要特别气派，才有面子，回家的心情也更舒服；

比如小区绿植景观面积大，公共区域石材多，车库精装，或室内精装等等，都是加分项。

具备了上述特征的房子，你才会喜欢住，才会住的进去，住得进去的优质房子，永远都是最容易穿越调控周期而稳定增值的房子。

02更容易出手的房子

其实“不能按自住逻辑买房，而要按接盘侠喜好买房”的价值投资逻辑，应该是：

“不能根据本身的经济实力和要求，只想买入更好的、更贵的、更大的房子，而是根据市场的潜在需求，根据他们的实力和喜好去买房子”。

说白了，就是：什么样的房子更容易卖掉？

以我对重庆的了解，大致是这么几点：

（1）刚性需求的房子

（2）不一定是便宜，而是要好，区域内最好的刚需，常常最好卖

（3）你自己愿意住，别人材愿意住

（4）总价可控，评估价高

刚性需求的房子

首次置业和首次换房都视作刚性需求，就是当经济条件允许的情况下，由于生活需要，必须得买！不买丈母娘就要翻脸，不买老婆就不生儿子，不买一家人就住不下...这些是刚需。

所谓刚需，就是不得不买，只要自身资金够，对市场波动不会特别敏感。

他们会买什么样的房子？

参见上一点，“自住逻辑”应当具有的要素。

不一定是便宜，而是要好，区域内最好的刚需，往往最好卖

我买过一些不同的小区，我发现一个有趣的现象，之前也说过，那就是：一个小区域范围内，品质最好的楼盘，尤其是刚性需求的房子，单价会超出区域均价很多。而且卖的最好。

比如李家沱的恒大城、大坪的万科锦程或恒大名都，还比如杨家坪的2十四城、石坪桥的保利爱尚里等等。

是什么原因？

是因为每一个区都有对品质有追求的人，南岸的有钱人，他更宁愿在南岸买个别墅或南滨路买个豪宅；

九龙坡周围的人，也会联手把一些优质小区的二手房价格买到老高！

这些都是区域习惯和原住民的真实需求。

你自己愿意住，别人材愿意住

“你自己愿意住”并不是指“现在的你”愿意住，比如你身家2000万了，你肯定不会愿意住70平的两室一厅。而是换位思考，同理心。

把自己假设成是一个快30岁，急着要小孩，但老婆说不换一个三房就不生，或生了2胎，必须要换一个大房才行的刚需。

他们对房屋的要求会如何？

参见上述“自住逻辑”，用“接盘侠”的实际需求和心理需求去买房是正确的方向！

总价可控，能评估的起来价值

中低总价段的房子，更容易出手。这个道理都懂吧？因为门坎低。

高品质或历史成交价格较高的房子，评估价也会更高，这对于房子价值本身，是最好的佐证，也增加了其金融属性（可以融资更多）。

03最好卖的二手房之特点

小三房-小四房的趋势

小三房功能满足大部分刚需时段的需求！纵观其他城市，小三房是自住和投资佳品。

征婚条件、丈母娘底线、父母偶尔来住的预留房间、书房或儿童房的必备、2孩家庭...

中国家庭观念比较重，【三房】是在大家的生命周期里，涵盖人群最多，居住时间最长的功能性住房。

而随着二胎全面放开，鼓励生育，【4房】登上历史舞台，将逐步变成刚需。

合适的尺度

最好出手的房产，在户型功能满足的条件下，尺度感太重要。

卧室：6㎡基本是一间卧室的极限了，10㎡是正常的，14㎡就有了舒适感；

客厅：开间最重要，看电视的保护距离是3米，越大，就越大气；

卫生间：常规面积是5㎡，最重要的是“干湿分区”，我们在重庆看到很多卫生间被装出了淋浴房里放座便器或坐便器的形态，似乎“有违常理”？

不能有硬伤

硬伤是指住房的重大缺点。

有了硬伤，就一定会打折，而且不好卖！

比如黑屋子、一般品质的顶底楼（对采光、漏水、隔热等耽忧）；

比如房屋视线看出去是“堡坎”、垃圾场、近距离对视、结构布局不合理、浪费面积过量...

记住，有硬伤的房子，买来便宜，卖的更便宜，还不容易卖。

区域稀缺型的品质刚需

我才卖了1套房，很难想象，套内单价卖到了27000/平，买家还要支付中介费、按揭手续费、税费等，成本相当高。

究其缘由，他很喜欢这套房，品质相当高，面积小，总价不高，区域里找不到第二家，他是自住！

而上面选房逻辑，是我长年的实践经验。

放在当下，要满足上述所有要素，具有地段、地铁、学校、医院、近距离商圈、高品质、刚需中小户型、空间尺寸俱佳的楼盘，在成熟区几近很难找到了！

印江州算一个。

由于叠加了报价元/平的装修（涵盖了人脸辨认门禁系统、电梯装了类似于五星级酒店的刷卡锁定楼层的“梯控”系统、日立中央空调、24H新风系统、博世地暖、科勒洁具、入户水源过滤系统、日本YKK门窗系统等），

还具有定位高端的品质公区、优质学区（九龙坡实验一小）等配套，所以他的单价看上去其实不低。

在［高品质中小户型］非常稀缺的成熟核心区，这一整套配置与其价格还算匹配。

看了新开盘的中小户组团，我的感受是：

①户型设计对尺寸的利用比较极致，一共5种户型，最小79平三房双卫，稍大一点87平竟然做到了三房双卫+横厅设计，非常经典。

（87㎡户型）

②98、106、110平三种面积，都做到四房双卫的功能性，而且都是6.8米开间的横厅设计，让整套房子很大气。

（98㎡户型）

做小面积，放大功能性和尺度感，控制了总价。

③目前核心区中小户型新居很少，高端的中小户型就更少。

因为核心地段土地价格昂贵，新楼盘普遍会走改善型或豪宅路线，以此获得更大的利润空间，高品质中小户型因此更加稀缺了。

④对生活半径在九龙坡及周边的人，这里很成熟，不用等待。

以自住为目的，买入优质房产，在任何时候，都不会错。

每个人的条件和需求都不同，关键还是要有自己的判断和坚持啊！

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