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　　城市综合体的商业规划

　　商业 地产 的三大盈利点

　　在进程上来讲，如果说住宅地产的发展经过了两个阶段，那末现代商业地产的发展却只有一个阶段。住宅地产发展的两个阶段是：

　　第1阶段：利用了城市化所带来的巨大市场需求，只要拿到一块地，通过一定的资本运营就可以将项目建成，实现成功销售，项目即告完成，这1成功带有很大的机会主义色彩。

　　第2个阶段：竞争的加重与产业链的成熟，不具备多少能力的发展商几乎被淘汰了，能生存下来的发展商必须都是具有较强的实力与操作能力的发展商，成功变成了一种实力与能力的考验。

　　住宅地产的发展经过了两个阶段，但商业地产只有后一个阶段。

　　现代商业地产一边是天堂，一边是地狱。

　　商业地产的开发和运营没有和棋，运营得好，黄金土地，运营得不好，则一文不值。

　　住宅地产开发与商业地产开发本质的不同之处就在于：住宅地产的开发重结果，而商业地产的开发却重过程。住宅地产在销售完成之后即可见到结果，而商业地产却需要经过一个漫长的进程以后才可见到结果。在中国房地产开发企业的制度、人才和文化建设普遍欠缺的情况下，绝大多数的房地产开发企业是不具有开发运营商业地产的能力的，这句话虽然很武断，却是一个不争的事实。

　　传统的商业开始了现代意义的演化

　　传统的国营百货大楼一般占有较好的地理位置，但由于范围小和和老式建筑规划的局限，已不可能重现往日的繁华景象。临街门面被改造成服饰品牌店面或其他商业形式。

　　现状分析：北美、欧洲和日本等发达国家，在上世纪7八十年代上演了商业地产蓬勃发展的1幕。*，这一幕转移到中国上演，内容无异，而情节和进程已不尽相同。由于中国特殊的社会环境，在中国上演的商业地产开发显著地呈现出高速度、欠理性的特点。然而房地产开发商其实不理睬这一点，而是继续潮水般地涌入这一领域。在现代，商业场所是产品成为消费品的媒介和平台。现代商业流通体系的构建，就如同建立一种现代商业的秩序。中国新兴的现代商业地产造城运动，就是这1建造商业新秩序的物质体现。

　　商圈——“SHOPPING MALL”的幅射经济变量

　　无论是哪一级城市，当其具有区域影响力的购物核心进入营运以后，就必须充分考虑到幅射经济圈的问题。目前，绝大多数的购物核心建立在城市核心地带。这一地段本身在人流和消费力上其实不存在任何问题，存在问题的恰巧是适度超前的范围与传统商业相对封闭的消费结构之间的矛盾。

　　因此,任何一类购物核心在建成营运之后，必须寻找开放型的消费支持。这是由于购物核心在规划设计时考虑到未来经济增长发展，必须在规模容量上适度超前，以满足面向未来的需要，适度超前的规模留下的空白，在相当一段时间内就由辐射经济来进行弥补。

　　商业专家的解释是——1小时经济圈，就是距离购物核心一个小时车程内的消费人群，包括本市和外市。

　　这个一小时经济圈为我们衡量一个购物核心的规划提供了一个重要的标准，当然，2000年的天河城广场对二小时、三小时经济圈的消费力都是有强大吸附力的，但到2010年时，这个经济圈的范围会发生变化。一样，当一个商业地产运营商在一个核心城市建设一个全新的购物核心时，在数年之内对周边数小时车程范围内的县市都有很强的辐射力，但这仅仅是数年以内的事，当经济发展到一定阶段时，则这个经济圈会缩小到一个符合人类消费心理的范围内。

　　城市范围与商业地产

　　综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区已经开始从行政区划上的城市群落逐渐构成从“核心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融会局面。现在，广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。

　　在特大型城市，一般50万人口左右就可以形成一个颇具规模的商业核心，一个特大型城市，一般都有数个商业区。根据商业区的规模，同时可以设立一个或数个规模不等的现代购物核心。

　　如北京,东部有 CBD,东直门商圈,北部有亚运/奥运商圈,西部有西直门,金融街商圈,南部有崇文门商圈。

　　在大城市和中等城市也可以有一至两个商业核心，以贵州省都匀市为例，位于贫困的西南地区，总人口40多万，城区人口20多万，2002年GDP为21亿元，社会消费品零售总额为7亿多元。社会消费品零售总额中的3亿元具有现代商业价值，则该市当前可以承受3万至5万平方米的实用商业面积。而这样的承受能力，开发实用面积为2万平方米左右的小型的购物核心是可行的。

　　考虑到全国地域的复杂性，在东南沿海地区甚至常住人口仅数万的小镇由于经济的发达和较多的外来人口也可以支持一个面积数万平方米的购物核心，因此理论上推算，全国在20万人口的，社会消费品零售总额在5亿元以上的城市，都可以开发建设面积在1万平方米以上的购物核心。 在未来10年内，全国最少可以开发出600个以上具有商业存在可能性的购物核心，商业面积从一万至几十万不等。而在未来50年内，中国更可开发出数千个、上万个的购物核心，其中蕴藏的商业机会是极其巨大的。)

　　人口增长与商业地产发展

　　城市化的推进是商业地产发展的动力之源，而中国人口的增长又为商业地产的发展描绘了一幅令人振奋的发展蓝图。

　　中国经济将在未来数10年内保持稳定的增长，人们生活水平要在本世纪中叶达到中等发达国家水平。与此同时，人口也将增长，其中相当部份将成为城市人口。社会消费的基础进一步扩大，“Shopping MALL”的商业存在基础不断巩固加强。

　　据官方统计，我国人口的峰值可能在本世纪50年代中期到来，峰值大约在16亿左右。也就是说，我国人口依然要继续增长40年，估计净增加将近3亿人口。这个数据意味着，只要社会的消费力保持现在的水平，人口的增长就会带来社会消费基础的加大，商业地产的发展在中国至少有4十年的黄金时期。

　　商业地产在一、二、三线城市的机遇与风险

　　在一级城市的购物核心开发进程中，地段固然重要，但并不是少有的、决定性的重要因素，更重要的是取决于规划设计和商业运营的因素。在一级城市有的商业地产项目即使所处的地段稍逊一些，也可以通过后天的商业运作来进行弥补。相反，如果项目开发的规模不大，在开发思路上只是沿袭着传统商业的套路，并未在总体商业特色上进行本质性的改变，实际结果只能是适得其反。这正体现了低手做事，中手做市，高手做势的道理。

　　在内地的二、三级城市，购物核心一样也具有广阔的发展空间。在二级城市、三级城市，1座购物核心所面临的同质化竞争风险比一级城市要小很多。1座范围适合的购物核心在建成后，将成为1座城市现代商业的代名词，这类商业物业一旦运营成功后在相当长的一段历史时期内，都将成为无人挑战的地皇物业。

　　以上的事实说明了，无论在一级城市，还是在二级城市、三级城市，商业地产都有广阔的发展空间，都有机遇和挑战。一个项目的成功与否，其实不取决于它位于哪一级的城市，而取决于项目对城市经济的研究和项目本身所具有的资源，项目是不是为竞争和发展做了充分的资金、人力资源的准备。

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