今年楼市政策新亮点地方政府成税收调控主角

　　核心提示:回顾分析前期以来的政策调控路径，我们认为，以地方政府为主角的税收调控将成为2011年房地产政策新亮点。新政策首次强调了地方政府在稳定房价上的调控，这也再度彰显了中央从严调控的决心。

　　按:26日，国务院常务会议出台“国八条”指出调整完善相关税收政策，加强税收征管、强化差别化住房政策、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。27日晚，国务院原则同意在部分城市开展税试点工作，随后上海公布将对新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房、人均60平方米超出部分征收房产税，适用税率暂定为0.6%，重庆市市长 当晚宣布将对符合条件的高档商品房和多套商品房所有人征收房产税。回顾分析前期以来的政策调控路径，我们认为，以地方政府为主角的税收调控将成为2011年房地产政策新亮点。

　　——2010年以来楼市“抑投机、增供给”调控政策持续加码

　　回顾2010年政策调控路径，抑制投机和增加供给始终贯穿了中国房地产市场的2010年，具体手段则是更加高强度的市场管制。与以往不同的是，地方政府成为此轮调控的主角。除了积极执行国家房地产市场调控政策外，多个城市相继出台“限购令”“限贷令”措施，意图通过行政手段抑制需求持续放量，以缓解房价持续快速上涨压力。

　　从2010年1月10日的“国十一条”到4月17日的“国十条”，再到9月29日的“多部委新政”，行政干预色彩不断加重，措施不断细化，严厉程 度不断升级。从政策出台的机制分析，1 月中旬国务院办公厅出台的“国十一条”在内容上仅是进一步细化2009年12月14日的“国四条”，但选择在 年初这一时间节点出台具有定调全年之意，因而被视为我国新一轮房地产紧缩政策的起点。

　　“两会”后，北京等地连续涌现“地王”，市场对政策调控有效性由观望转为看淡，需求累积释放促成全国多地楼市量价齐升，主要城市商品住宅价格普遍上涨 10%-20%。2010 年 4 月份的调控政策主要通过限制住房、紧缩“银根”、增加“地根”，抑制“囤地”以及规范市场秩序而进行的，要求放贷“认房又认贷”，要求地方政府在当年的用地计划中，中小套型住宅

　　不低于供地计划的 70%，强制建设保障性住房等，房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市进行土地招拍挂制度改革试点。5 月份，受严控个贷、限购等政策影响，一线城市成交量跌入谷底。6 月份，大部分二三线城市成交量跌入谷底，房价上涨势头得到短期遏制，房价出现明显回落。但进入三季度，压抑半年的刚性需求和投资性需求的再次爆发。同时，各银行并没有严格执行二套及以上房贷，在供应没有完全上来之前，助推了房价的进一步上涨，主要城市再次出现“价量齐升”的局面。

　　2010年9月底，国家再次重拳打击不合理的住房需求，出台了一系列调控政策。与 4 月份调控政策不同的是，9 月份新的调控政策更严厉、更有针对性、更具威慑力，尤其是对地方政府实行问责制、全面停止发放三套及以上房贷和异地房贷、加快推进房产税改革试点并扩大到全国等政策，有关地方政府执行力、信贷、税收等影响市场预期的政策“靴子”一一落地。

　　进入2010年四季度，调控楼市的外围环境较上半年更加复杂，持续升值带来大量热钱，通胀预期持续增强。在主要城市供应增加、限购限贷的背景下，市场需求未见消减，一线城市房价依然小幅上涨，部分二三线城市房价出现持续大幅上涨。9 月份新的房地产市场调控效果基本让“人民币升值预期和物价持续上涨预期”冲淡了，市场并未见到房价明显向下调整。在流动性充裕、财富不断积累的经济发展阶段，用税收调节住房需求成为必然。部分城市如上海、重庆等具有代表性的一二线城市试点开征“房产税”已箭在弦上。

　　——以地方政府为主角的税收调控将成为 2011年房地产政策新亮点

　　26日召开的国务院常务会议要求巩固和扩大调控成果，继续遏制投资投机性购房，进一步做好房地产市场调控工作。新一轮调控政策出台的八条措施中，第一条就提出要“进一步落实地方政府”，明确要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”在强调多渠道筹集保障性住房房源、扩大住房保障制度覆盖面的同时，新政策首次强调了地方政府在稳定房价上的调控，这也再度彰显了中央从严调控的决心。

　　同时，26日出台的政策特别强调了要“调整完善相关税收政策，加强税收征管”。从有关政策表述中，可看出规范二手房交易营业税、土地增值税，加快建立个人住房信息系统以逐步推进房产税，将是政府持续关注的三项房地产税种。

　　一是调整个人转让住房营业税政策，从原有的“5年内普通住房优惠征收”转变为“5年内住房全额征收”，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。此举意味着交易环节税金继续收紧，交易成本提升，将进一步增大投资投机性需求购房成本，对不合理需求形成挤出效应。二是加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查，加快土地开发利用效率，以增加市场有效供应。三是加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收

　　征管工作的试点和推广力度，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，并要求各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　27日晚，国务院召开的常务会议已原则上同意在部分城市开展房产税试点工作，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。随后，上海公布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，将对新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房、人均60平方米超出部分征收房产税，适用税率暂定为0.6%。重庆市市长 当晚宣布将对符合条件的高档商品房和多套商品房所有人征收房产税。至此，传言已久的房产税终于“破冰”，长期以来我国房地产税收“重交易环节、轻保有环节”的模式将逐步改变。

　　值得注意的是，不少业内人士指出，在我国房地产市场供求紧张关系短期内难以解决的条件下，房产税的开征对高房价的影响有限。房产税更多是通过增大持有环节的成本，调动闲置资源，提高存量房的利用率，同时通过开征房产税解决“土地财政”模式难以长期为继下地方政府税源的问题。此外，部分专家指出，房产税的推出也为房地产税收结构进行改革提供了很好的契机。

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